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Rammingen

22.12.2020

Ramminger Dorfentwicklung ist eine Herkulesaufgabe

Das dörfliche Erscheinungsbild Rammingens zu erhalten, ist das Ziel zur Öffnung des innerörtlichen Bebauungsplans. Nun hofft das Gremium, auch bauwillige Eigentümer entlang der Hauptstraße zur Mitentwicklung der Zukunft Rammingens gewinnen zu können.
Bild: Regine Pätz

Plus Der Bebauungsplan für den Ramminger Ortskern soll Bestand haben und dennoch bauwilligen Grundstücksbesitzern entgegenkommen. Das Regelwerk wird überarbeitet – was sich leichter anhört, als es ist.

Noch im Rahmen der letzten Sitzung des Ramminger Gemeinderats in diesem Jahr war die Änderung des innerörtlichen Bebauungsplans auf der Tagesordnung zu finden. Dafür wollen die Ratsmitglieder in den kommenden Wochen nun Lösungsansätze erarbeiten, um alsbald eine Öffnung des Regelwerks auf den Weg bringen zu können – viel Hausaufgabe also für das Gremium über die sitzungsfreie Zeit, keine leichte noch dazu.

So macht die steigende Nachfrage nach Umwidmung landwirtschaftlichen Altbestands in Wohnraum eine Anpassung unumgänglich, wie bereits im Rahmen einer vorangegangenen Sitzung festgehalten worden war. Doch das will sorgsam geplant sein, denn nach geltendem Bebauungsplan könnten bauwillige Eigentümer auf einigen der Grundstücke entlang der Hauptstraße die Schaffung von mehr als neun Wohneinheiten für sich in Anspruch nehmen – was drastische Auswirkungen auf die Struktur innerorts hätte.

Das Ramminger Mischgebiet soll kein Wohngebiet werden

Denn schlimmstenfalls würde sich so derzeitiges Mischgebiet – als Gewerbe- neben Wohnbauten – zu Wohngebiet entwickeln und den ansässigen Betrieben und landwirtschaftlichen Höfen die Betriebserlaubnis aufgrund Emissions- und Immissionswerten erschweren, wenn nicht gar unmöglich machen. Das dies nicht im Sinne der zukünftigen Dorfentwicklung Rammingens sei, darüber war sich das Gremium ebenfalls in früherer Sitzung einig geworden.

Nicht umsonst habe man damals in mühevoller Kleinarbeit mit den Eigentümern landwirtschaftlicher Gebäude entlang der Hauptstraße über deren zukünftige Bedürfnisse in Sachen Wohnraum gesprochen, erinnerte Bürgermeister Anton Schwele noch einmal. Herausgekommen sei damals ein belastbares, sorgsam austariertes Werkzeug, „und der erste Bebauungsplan des Landkreises, der durch das Landratsamt gefördert wurde“.

Der Ramminger Bebauungsplan ist ein Vierteljahrhundert alt

Der bestehende innerörtliche Bebauungsplan ist rund 25 Jahre alt; damals hatte Rammingen jedoch auch „dreimal so viel landwirtschaftliche Betriebe wie heute“, wie Schwele anmerkte. Nun stünden viele Höfe leer, doch dies ausschließlich mit Wohnraum aufzufangen, „das kann nicht unser Ziel sein“.

Dazu war nun zur letzten Sitzung des Jahres auch Ursula Pfaffermayr eingeladen worden; die Architektin war in Vertretung der WipflerPlan Planungsgesellschaft vor Ort. Die erfahrene Stadtplanerin hatte sich im Auftrag der Gemeinde an Möglichkeiten zur Öffnung des Bebauungsplanes gemacht – und dem Gremium plakative Beispiele mitgebracht, wie eine innerörtliche Verdichtung moderat umgesetzt werden könnte.

Die Hauptentscheidung liege jedoch bei Rammingen selbst, wie Pfaffermayr ansetzte. „Die Gemeinde muss wissen, wie es aussehen soll im Ortskern“, sagte sie. Dabei gab die Planerin zu bedenken, dass Mischgebiet zu rund 50 Prozent aus Gewerbe bestehen muss, eine überwiegende Umwidmung zu Wohnraum deshalb gut überlegt sein will.

Zudem seien reine Wohnstätten nicht im Sinne der Dorfentwicklung. Wenn in Rammingen nur noch gewohnt, der Ort für den Lebensunterhalt täglich verlassen werden müsste, wäre das die falsche Entwicklung. „Es soll ja auch tagsüber ein lebendiger Ort bleiben“, so Pfaffermayr, und Aufenthaltsqualität auch für Ältere schaffen. Eine Ansiedlung von Kleingewerbe, wie es etwa Bäckerei oder Metzgerei darstellen, gehöre in diese Überlegungen mit hinein.

Die Frage ist: Wie dicht bebauut soll Rammingen innerorts werden?

Die wohl wichtigste Aufgabe für den Gemeinderat liege in der Überprüfung, wie dicht es innerorts werden soll, sagte Pfaffermayr. Bei der Festlegung der Anzahl von Wohneinheiten, genau dort sei Handlungsbedarf geboten.

Weiteres wichtige Kriterium: den Kubaturbestand entlang der Hauptstraße zu erhalten. Darunter versteht man das Volumen eines Bauwerks, unabhängig von der Gestaltung. Gerade dies trage zur Erhaltung des charakteristischen Ramminger Dorfbildes bei. Vorstellbar wäre für die Planerin, größere Baufenster dann hinter diesen Bestandsbauten zuzulassen, sowie auch Stellplätze für Pfaffermayr nur entfernt von den Fassaden vorstellbar seien.

Weiter empfahl die Planerin, eine Analyse durchzuführen, wie viel Bedarf an Wohnraum für Rammingen überhaupt zukünftig gegeben wäre. Denn wäre mit der innerörtlichen Schaffung von Wohneinheiten der Bedarf überdeckt, hätte dies auch Auswirkungen auf die Ausweisung neuer Baugebiete und damit auf außerörtliche Bebauungspläne, die so keine Genehmigung von amtlicher Seite bekämen, um unnötige Flächenversiegelung zu vermeiden.

Mit in diese Analyse hinein gehörten Zahlen zur geplanten Entwicklung Rammingens, sagte Pfaffermayr. „Wie viel Zuzug verkraftet der Ort, wie soll er sich entwickeln?“, fragte sie. Um ein Überangebot an Wohnraum zu vermeiden, schlug die Planerin vor, anhand vorhandener Geschoßflächen und vorliegender Daten zu ermitteln, wie viel Wohnraum so geschaffen werden könnte und wie viele Personen überhaupt Platz finden sollen. So könnte der Bedarf an Wohnraum überhaupt einmal ermittelt werden.

Die Anwendung eines Schlüssels, angewendet nach geltendem Bebauungsplan, um Wohnraum aufgrund der vorhandenen Grundstücksfläche eruieren zu können, wäre in den Augen der Planerin allerdings abzulehnen. Auch hier sieht die Planerin Möglichkeiten, bestimmte Grundstücke vorab aus der Planung herauszunehmen, da diese ob ihres Umfangs – manche bis zu 15.000 Quadratmeter groß – einen besonderen Stellenwert hätten.

Rat regt Befragung der Grundstücksbesitzer in Rammingen an

Dass man dem vorangegangenen Beispiel zur Erstellung des Bebauungsplanes folgen und ebenfalls von Haus zu Haus gehen sollte, regte im Anschluss Manuel Rauscher (UWG) an. Noch sei man in Rammingen in der glücklichen Lage, 16 landwirtschaftliche Betriebe vor Ort zu haben und für diese wolle man innerörtlich auch weiterhin Möglichkeiten schaffen. „Wir müssen die Anlieger in unsere Überlegungen mit einbeziehen“, forderte er.

Hans Schindele (FWG) bereitete die Aussage der Planerin Sorge, dass man aufgrund innerörtlicher Verdichtung Bauland außerorts schlimmstenfalls verhindern würde. „Wir können ja nicht vorhersagen, wer innerorts überhaupt ausbauen wird“, sagte er. Schaffe man die Voraussetzung, im Ortskern rund 20 Prozent Wohnraum entstehen zu lassen, liege es ja immer noch an den Eigentümern selbst, das auch umzusetzen. „Wenn die aber nicht wollen?“, fragte er, „was dann?“. Schlimmstenfalls blockiere sich Rammingen bei der Ausweisung von Bauland dann selbst.

Georg Schmid (UWG) plädierte für eine zügige Vorgehensweise, um den willigen Bauherren endlich etwas Fundiertes entgegensetzen zu können. „Die Öffnung ist schon lange in Arbeit“, mahnte er, „wir sollten nun auch fertig werden.“

Letztlich regte die Planerin an, eine Wachstumsanalyse für Rammingen mit Blick auf die nächsten fünf Jahre zu erstellen, um den Wohnbedarf ermitteln zu können.

Und noch einmal machte Ursula Pfaffermayr dem Ramminger Gremium Mut, sich auch weiterhin mit viel Herzblut der Sache zu widmen, wie bisher, auch wenn dies nicht einfach sei. Denn: „Was gibt es Herausfordernderes, als ein Dorf zu entwickeln?“, sagte sie abschließend.

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