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Ulm

26.01.2021

Sedelhöfe in Ulm: Wie das Shopping-Erlebnis der Zukunft aussehen soll

Das Bauprojekt Sedelhöfe wurde an seinen Endinvestor, die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft, verkauft.
Foto: Alexander Kaya

Plus Innenstädten droht die Verödung. Doch wie kann das verhindert werden? Tochterfirmen des baldigen Besitzers der Sedelhöfe in Ulm haben Ideen.

Von Musterwohnungen, in denen man alles kaufen kann, bis hin zum perfekten Kundenleitsystem, das per Sensordaten normale Geschäfte auf datenmäßige Augenhöhe mit den Onlinehändlern bringt: Die baldige Eigentümerin der Sedelhöfe in Ulm zeigt, was in einer Einkaufswelt möglich ist, die immer mehr zum Freizeitpark werden müsse, um zu überleben.

Wenn die Sedelhöfe einmal voll vermietet sind, wird die Gesellschaft Aachener Grundvermögen Eigentümerin des 270-Millionen-Euro-Ensembles. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet zahlreiche Liegenschaften in besten deutschen Innenstadtlagen. Klar ist damit: Der Wandel im Handel trifft direkt das Kerngeschäft der Fondsgesellschaft, die indirekt mehreren katholischen Bistümern gehört.

Handel im Wandel: Einkaufswelt wird zum Freizeitpark

Für neue Ideen des Einzelhandels ist innerhalb der Aachener Grundvermögen die Tochterfirma AC+X zuständig. Deren Geschäftsführer Manuel Niederhofer sieht als Voraussetzung für einen erfolgreichen stationären Handel ein komplettes Umdenken. „Die Händler müssen verstehen, dass sie eigentlich Teil der Freizeitindustrie sind.“ Dahinter steckt der Gedanke, dass Kunden heutzutage in erster Linie in die Innenstädte gehen, um etwas zu erleben, das in direkter Konkurrenz zu anderen Freizeitaktivitäten steht. Die Dinge des täglichen Bedarfs locken nämlich kaum mehr in die Einkaufswelten, die gibt es Online oder im Drogeriemarkt um die Ecke – was die Innenstädte radikal verändern werde. Sozusagen von der Einkaufswelt zum Freizeitpark.

Immobilienanbieterinnen wie die Aachener Grundvermögen müssten flexibler werden und seien auf Kooperation mit Kommunen, Kultur und Politik angewiesen. „Spannende Konzepte brauchen auch eine Zulassung.“ Denn die Grenzen zwischen Gastronomie, Handel und Veranstaltung würden zunehmend verwischen. Niederhofer spricht von einer „Experience“, die Geschäfte bieten müssten. Mit seiner Firma AC+X baue er gerade ein Portfolio auf, dass Ideen für solche Erlebnisse anbiete.

Umsatz pro Quadratmeter entscheidet nicht mehr allein, ob sich ein Laden lohnt

Der Erfolg der neuen Konzepte lasse sich nicht mehr in den alten Indikatoren wie Umsatz pro Quadratmeter messen. So wie etwa in dem Laden „_blaenk“, den eines seiner Start-ups Ende November in Köln eröffnete. Dort schlendert der Kunde wie durch eine schicke Wohnung. Inklusive Wohnzimmer, Küche, Homeoffice. Und neben dem Schlafzimmer befindet sich ein Fitnessbereich. Fast alles in dieser Wohnung sei käuflich und könne „mit allen Sinnen ausprobiert werden“.

Überall sind kleine QR-Codes versteckt, sodass die Dinge auch gleich online bestellt werden können und zusätzliche interaktive Inhalte abrufbar sind. Der Laden ist nicht nur ein Laden, sondern zugleich ein Ort für Marketing und Marktforschung. Mehr als 100 Markenhersteller bezahlen dafür, dass ihre Produkte hier präsentiert werden. Im Gegenzug erhalten sie eine Auswertung, wie lange die Kunden sich mit ihren Produkten beschäftigen, und bekommen die Bewertungen. Eine Expansion sei geplant, vielleicht gibt es _blaenk also einmal in den Sedelhöfen.

In Ulm flanierten im Dezember eine halbe Million Menschen durch die Hirschstraße

Eine andere Tochterfirma, mit denen sich die Aachener Grundvermögen auf die Zukunft vorbereiten will, ist hystreet.com. Per Laserscanner misst die Firma in vielen Städten rund um die Uhr, wie viele Personen sich in einer Einkaufsstraße bewegen. Die Ulmer Hirschstraße liegt im Dezember mit 542.253 Passanten auf Platz 20 in Deutschland. Direkt hinter Dortmund und vor Bielefeld.

Was in den Geschäften passiert, misst dann eine andere Tochterfirma: Die Fähigkeiten des Start-ups Sensalytics aus Stuttgart seien einzigartig. Die mit modernsten 3-D-Sensoren gewonnenen Daten legten alles offen: Verweildauer, ungefähres Alter, das Geschlecht der Kunden und ihren Pfad durch das Geschäft. Und das zentimeter- und sekundengenau und konform der Datenschutzgrundverordnung, Menschen könnten also nicht identifiziert werden. Damit habe der stationäre Handel durch künstliche Intelligenz auch jene Daten über seine Kunden, die der Online-Händler schon immer hatte. Der Discounter Aldi arbeite bereits damit, etwa mit einem intelligentem Warteschlangenmanagement.

Was gegen Verödung der Innenstädte hilft

Der angeblich böse Onlinehandel, so Niederhofer, trägt nicht alleine Schuld an der Verödung der Innenstädte. „Das stimmt ja so nicht.“ Er sei für Kunden nur „relevanter“, weil er durch den Vorteil der Datenlage besser wisse, was der Kunde will. Durch die Sensortechnik könnten Inhaber von stationären Geschäften diesen Nachteil ausgleichen. Und für den Kunden wieder interessanter werden.

Beteiligt ist die Aachener Grundvermögen auch an Brickspaces, einer Firma, die Flächen für Popup-Stores vermittelt. Das sind Unternehmer mit Geschäftsideen, die vorübergehend Leerstände beleben sollen.

TK Maxx zieht in die Sedelhöfe

Davon gibt es in den Sedelhöfen auch welche, obwohl der US-amerikanische Filialist TK Maxx nach unbestätigten Informationen unserer Redaktion inzwischen einen langfristigen Mietvertrag für eine 2500-Quadratmeter-Fläche unterschrieben hat. Durch ihre Tochterfirma AC+X setzt die Aachener Grundvermögen an vielen Stellen an. „Auf der einen Seite fördern wir hiermit frische Ideen für die Innenstädte und beugen auf der anderen Seite Mindernutzung vor“, sagt Niederhofer. Nur eine Innenstadt, die sich mit dem Zeitgeist weiterentwickelt, sei auf Dauer attraktiv und ein relevanter Begegnungspunkt von Handel und Kunden.

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