Wohn(t)räume erschaffen 2021: Timing beim Überweisen

Der Zahlungsplan ist das Herzstück des Bauvertrages und ein hochsensibles Thema. Denn da es geht um die Abschläge, die Bauherren nach bestimmten Bauabschnitten zahlen. „Während Bauunternehmen daran interessiert sind, möglichst früh viel Geld zu erhalten, sollten Bauherren Überzahlungen vermeiden", so Rechtsanwalt Wendelin Monz vom Bauherren-Schutzbund (BSB).

Wie sieht ein ausgewogener Zahlungsplan aus? Es gibt keinen Standard-Zahlungsplan. Die Ausgestaltung hängt vom individuellen Auftrag ab. Bei einem Fertighausanbieter sind es oft weniger Raten – aufgrund des hohen Vorfertigungsgrades des Hauses. Diese fallen meist höher aus. Sind am Hausbau hingegen viele Gewerke beteiligt, fallen oft mehr Abschläge an, die dafür geringer sind. Immer gilt das Prinzip: Erst wird ein Bauabschnitt fertiggestellt, dann wird diese Arbeit bezahlt“, erklärt Anwalt Monz. Das Bauunternehmen ist in der Vorleistungspflicht. Für Bauherren bedeutet das, dass sie die jeweilige Rate erst nach der erbrachten Leistung überweisen müssen.

Wie hoch sind die Raten?

„Zahlungspläne, die zur Überzahlung führen, sind sogar insgesamt unwirksam“, erklärt Monz. Bauherren müssten dann die Gesamtsumme erst am Ende des Bauvorhabens zahlen oder der Unternehmer müsste aufwendig jede einzelne Leistung nachweisen und bewerten.

Wie hoch sollten die Raten jeweils sein? „In der Regel geben die Bauunternehmen die Raten vor und der Auftraggeber kann noch etwas nachverhandeln“, sagt Monz. Die Höhe der Rate muss dem Wertzuwachs des Bauwerks entsprechen. „Früher war es weit verbreitet, dass die erste Rate nach der Unterzeichnung des Vertrages fällig wurde. Das ist unwirksam, Bauherren müssen sich darauf nicht einlassen“, erläutert Monz.

Oft sind die angesetzten Abschlagszahlungen zu hoch, so auch die Erfahrung des Verbandes Privater Bauherren (VPB). Nicht selten sollen Bauherren schon 80 Prozent der Bausumme zahlen, wenn der Innenputz noch gar nicht begonnen hat. Dann müssen die Handwerker aber noch Arbeiten im Wert von 30 bis 35 Prozent des Werklohnes erledigen. Ein Richtwert: Bis zur Rohbaufertigstellung sollten Bauherren nicht mehr als etwa 50 Prozent der Gesamtbausumme gezahlt haben. Wendelin Monz warnt: „Zahlen Bauherren zu viel, ist die geleistete Überzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens verloren.“

Was gilt noch?

Neben der Überzahlung, die nicht vorliegen darf, haben Bauherren einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit. Sie können dafür bei der ersten Abschlagszahlung fünf Prozent der vereinbarten Gesamtkosten einbehalten. Oder das Bauunternehmen übergibt eine Bürgschaft über diese Summe.

Was können Bauherren tun, wenn Mängel bei der Bauabnahme auftauchen? Gesetzlich vorgeschrieben ist: Die Summe aller Raten, die Bauherren bis zur Bauabnahme zahlen müssen, dürfen 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen. Die restlichen zehn oder noch besser 15 Prozent werden erst nach der Abnahme fällig. Das soll Bauherren schützen.

Die meisten Mängel werden laut Anwalt Monz erst in der Endphase kurz vor der Fertigstellung sichtbar. „Mit den insgesamt 15 Prozent der Bausumme, die der Bauherr dann noch in der Hinterhand hat, hat er gute Karten, um das Unternehmen zur Beseitigung der Mängel zu bewegen“, so Monz.

Zahlung einer Rate

Darf der Bauherr die Zahlung einer Rate aussetzen? „Ganz aussetzen nicht“, sagt Rechtsanwalt Holger Freitag vom VPB. Bauherren können aber einen angemessenen Teil des Abschlags zurückbehalten – so lange, bis die vereinbarte Leistung erbracht wurde. Angemessen sei der doppelte Betrag, den die vertragsgemäße Herstellung durch einen Drittunternehmer kosten würde. Kommt es aufgrund von Materialknappheit zu Verzögerungen hat dies keine Auswirkungen auf die Abschläge. „Gezahlt wird nach Leistungsschritten, nicht nach Terminen. Wird ein Bauabschnitt später fertig, ist die entsprechende Rate auch später fällig.“ tmn