Fehlerhafter Kostenpunkt?: Mieter sollten Betriebskosten genau kontrollieren

Aufzug, Heizung, Versicherungen: Vermieter können Mieter an den laufenden Kosten ihrer Immobilie beteiligen. Was in der Theorie einfach klingt, sorgt in der Praxis jedoch oft für Streit.

Denn bei der Abrechnung der Betriebskosten kommt es immer wieder zu Fehlern. So werden etwa häufig Kosten abgerechnet, die eigentlich keine Betriebskosten sind, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund im Interview. Drei Fragen an sie - und ihre Antworten.

Bis wann muss ich die Betriebskostenabrechnung bekommen?

Jutta Hartmann: Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorlegen. Der Abrechnungszeitraum entspricht meistens dem Kalenderjahr.

Das heißt: Die Abrechnung für das Jahr 2020 musste dem Mieter bis spätestens Silvesternachmittag 2021 zugehen. Erhielt der Mieter die Abrechnung erst Anfang Januar 2022, ist sie in der Regel verfristet und der Vermieter kann daraus keine Nachzahlung mehr vom Mieter verlangen.

Ein eventuelles Guthaben betrifft diese sogenannte Ausschlussfrist aber nicht. Das heißt: Der Mieter kann auch bei verspäteter Abrechnung die Auszahlung seines Guthabens verlangen.

Gibt es bestimmte Punkte, bei denen häufig Fehler passieren?

Hartmann: Ja. Ein oftmals fehlerbehafteter Kostenpunkt ist beispielsweise die Position Hausmeister. Hier gilt: Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten aber einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.

Weiterhin werden oft Verwaltungskosten umgelegt, wie Ausgaben für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefon. Verwaltungskosten sind aber nie Betriebskosten, der Mieter muss sie also nicht zahlen - egal, was im Mietvertrag steht.

Ebenso wenig muss der Mieter Reparaturkosten zahlen. Diese sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten. In vielen Abrechnungen finden sich dennoch zu Unrecht umgelegte Reparaturkosten.

Was muss ich machen, wenn ich Fehler gefunden habe?

Hartmann: Findet der Mieter zum Beispiel Rechenfehler, bemerkt er, dass bestimmte Kosten zu hoch angesetzt sind oder dass der Vermieter Betriebskosten berechnet hat, die er laut Mietvertrag gar nicht zahlen muss, muss er diese Einwände dem Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats mitteilen, nachdem er die Abrechnung erhalten hat. Ist diese Frist abgelaufen, kann die Betriebskostenabrechnung in der Regel nicht mehr beanstandet werden.

Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten bedeutet aber nicht, dass sich der Mieter immer so lange Zeit lassen darf. Sie besagt lediglich, dass nach Ablauf dieser Frist keine Beanstandungen mehr möglich sind. Der Mieter sollte die Betriebskostenabrechnung daher unmittelbar nach Erhalt überprüfen und Einwände zeitnah seinem Vermieter mitteilen.

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Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)