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Immobilienpreise

19.08.2019

Experte warnt vor Immobilienblase in Schwaben

Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren an.
Bild: Jens Schierenbeck, dpa (Symbol)

Plus Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland an - für ein Haus in Augsburg zahlt man im Schnitt elf Jahresgehälter. Wie lange geht das noch so weiter?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und steigen, und das seit Jahren. Nicht nur Ballungsräume wie München und Düsseldorf sind davon betroffen. Auch ländlich geprägte Gegenden leiden immer mehr darunter. Wer eine Wohnung oder ein Haus als Altersvorsorge oder zur privaten Nutzung kaufen möchte, kann sich das oft gar nicht mehr leisten. Gleichzeitig sind die Zinsen niedrig wie lange nicht. So weit, so bekannt.

Jetzt warnen gleich zwei Wirtschaftsinstitute vor den Folgen dieser Entwicklung: Sie befürchten eine Immobilienblase. Dazu kommt es, wenn die Preisentwicklung einer Immobilie überwiegend aus der Erwartung resultiert, dass künftige Käufer bereit sind, noch höhere Preise zu zahlen – unabhängig vom tatsächlichen Wert des Gebäudes. Solche Spekulation waren ein Grund für die Finanzkrise von 2008, deren Auswirkungen zum Teil bis heute nachwirken.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und das wirtschaftswissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica kommen in unterschiedlichen Untersuchungen zu dem Ergebnis, dass heute wieder Ähnliches droht. Das DIW beziffert das Risiko einer spekulativen Übertreibung derzeit sogar mit 92 Prozent. Eine solche Übertreibung ist dann wahrscheinlich, wenn die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser stärker steigen als der Mietpreis. Experten vergleichen das mit einer Schere, die sich immer weiter öffnet. Berechnungen des DIW zufolge sinkt dieses Risiko in Deutschland aber bis Ende des Jahres wieder auf 84 Prozent.

Experte warnt: Auch in Schwaben droht die Immobilienblase

Auch der Bericht von Empirica spricht eine deutliche Sprache: Demzufolge weisen gleich mehrere Indikatoren auf eine Immobilienblase hin, etwa der sogenannte Vervielfältiger. Dieser Wert gibt an, wie oft die Jahresmiete gezahlt werden müsste, damit der Käufer Gewinn macht. Wer in den zwölf größten Städten eine Wohnung kauft, müsste demnach im Schnitt 33 Jahresmieten aufbringen, um diese abzuzahlen. Im Referenzjahr 2005 waren es noch 24. Zum Vergleich: Die Stiftung Warentest bewertet das 25-Fache der Jahresmiete als teuer. Und Reiner Braun von Empirica sagt: „Alles über 25 ist Wahnsinn.“

Das Institut hat für seine Untersuchung alle 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland angeschaut. Wie ist also die Lage in der Region? Braun erklärt: „Auch in Schwaben droht eine Immobilienblase.“ Zum einen sei das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete ähnlich wie in vielen anderen Gegenden Deutschlands sehr hoch. Das betreffe nicht nur Augsburg, wo der Wert heute bei 36 liegt (vor der Finanzkrise 2008 waren es dort noch 29). Auch Landkreise wie Aichach-Friedberg (37), Donau-Ries (32), Unterallgäu (33) oder die kreisfreien Städte Kempten (36), Memmingen (30) und Kaufbeuren (30) zeichnen sich durch hohe Werte aus.

Den niedrigsten Wert in der Region hat der Landkreis Neu-Ulm mit 28. Zum Vergleich: In München liegt der Wert bei 39. Den höchsten Wert Deutschlands erreicht der Landkreis Nordfriesland mit 54. Er gehört wegen der Inseln Sylt und Amrum zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands.

Elf Jahreseinkommen sind nötig, um in Augsburg ein Haus zu kaufen

Zum anderen steigt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und dem vor Ort üblichen Jahreseinkommen: Musste man etwa in Augsburg 2005 noch etwa sechs Jahreseinkommen aufbringen, um ein Haus zu kaufen, sind es heute elf. Nirgendwo sonst in der Region ist dieser Wert höher. Braun: „Die Einkommen sind seitdem gestiegen, die Preise deutlich aber mehr.“ Dass die Gefahr einer Immobilienblase steigt, liegt Braun zufolge an den niedrigen Zinsen. „Kaufpreise steigen genau wie Mieten wegen des geringen Angebots. Sie steigen aber noch mehr, wenn die Zinsen niedrig sind.“

Während dem DIW zufolge für Deutschland „die Signale zumindest auf Gelb“ stehen, ist die Gefahr einer Immobilienblase in anderen Ländern noch höher, etwa in den USA, Norwegen, Schweden, Dänemark, Japan, Belgien und der Schweiz.

Ob und wann die Blase platzen wird, können die Experten nicht voraussagen. Braun erklärt: „Die letzte Finanzkrise konnte man gut mit einem Überangebot an Immobilien und zu hoher Verschuldung erklären. Dieses Problem haben wir derzeit nicht.“ Er spricht zwar von einem Bauboom, der schon ungewöhnlich lange anhält. Die Zahl neu errichteter Immobilien sei aber noch weit von einem Überangebot entfernt. Und auch die Zahl der durch Banken vergebenen Kredite habe noch keine bedenklichen Ausmaße angenommen.

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09.08.2019

Die "Beton-Gold-Spekulations-Blase" ust ausschließlich Ergebnis des (T)Euro .

Da auf das ganze 21. Jahrhundert absehbar ein Zinstief bestehen wird (und seit 2005 schon besteht) - verursacht durch den (T)Euro - wurde und wied Geld vorallem auch in "Beton" sicher angeleft .
Hinzu kommt die von Rot-Rot-Grün seit Jahren und auch in Zukunft massivst befeuerte Migration nach Deutschland hinein .

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09.08.2019

Das ist einmal eine interessante, alternative Ansicht! Meiner Meinung nach könnte man dann auch gleich behaupten die Sonne ist für die Klimaerwärmung verantwortlich.

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09.08.2019

>> Dazu kommt es, wenn die Preisentwicklung einer Immobilie überwiegend aus der Erwartung resultiert, dass künftige Käufer bereit sind, noch höhere Preise zu zahlen – unabhängig vom tatsächlichen Wert des Gebäudes. Solche Spekulation waren ein Grund für die Finanzkrise von 2008, deren Auswirkungen zum Teil bis heute nachwirken. <<

Die Rahmenbedingungen sind überhaupt nicht vergleichbar.

1. Wohnraum wird zum Wohnen erworben, nicht im Hinblick auf einen Wiederverkauf
2. Gute urbane Lagen sind knapp - ländlichen Lagen droht durch CO2 Steuern Abwertung
3. Nullzinsumfeld/Minuszinsumfeld - Geld ohne Anlage wird entwertet
4. Es gibt keinen Leerstand in bevorzugten Lagen
5. Nachfrage besteht ohne Obergrenze ( vgl. langjährige Blasenprognosen Schweden )
6. Eher restriktive Kreditvergabe wegen Wohnimmobilienkreditrichtlinie
7. Hohe Wohnfläche pro Person ermöglicht im urbanen Umfeld Reduzierungen

Es wird keine Preisrückgänge in der Breite geben!

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09.08.2019

Wer würde bitte bei 9700€ pro Quadratmeter in Augsburg Anzeichen einer Immobilienblase sehen?! Hahahahahahahaha

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