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Mieten

09.10.2019

Mieterhöhungen nach Modernisierung: BGH stärkt Mieterrechte

Ein Hartz-IV-Empfänger aus Berlin und seine Vermieterin haben vor dem Bundesgerichtshof um eine deutliche Mieterhöhung gestritten.
Bild: Lothar Ferstl, dpa (Symbolbild)

Wenn der Vermieter das Haus auf Vordermann bringt, kann das für die Mieter teuer werden. Jetzt hat ein Urteil die Rechte gestärkt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt Mietern den Rücken, die sich nach Modernisierungsarbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können. Sie dürfen vom Vermieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, wie die obersten Zivilrichter in Karlsruhe am Mittwoch entschieden. Ob die Wohnungsgröße angemessen ist, spielt demnach zwar eine Rolle. Bei der Abwägung der Interessen müssten aber alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei komme es auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an. (Az. VIII ZR 21/19)   

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kosten für eine Modernisierung bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen. Das Gesetz schützt aber Mieter, die das derart hart treffen würde, dass es "auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Hier ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen.

Um diesen Fall ging es vor dem BGH

Vor dem BGH ging es um einen Hartz-IV-Empfänger aus Berlin, der nach einer Modernisierung 240 Euro mehr Miete zahlen soll. Nach Ansicht der Richter macht er zu Recht eine finanzielle Härte geltend - auch wenn er allein in einer knapp 86 Quadratmeter großen Wohnung lebt.

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Der Mann war 1962 als Fünfjähriger mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen und lebt seither dort. Das Berliner Landgericht, das die Mieterhöhung zum allergrößten Teil gekippt hatte, hatte ihm das zugutegehalten: Die Vermieterin könne ihm nicht den Vorwurf machen, er habe von Anfang an über seine Verhältnisse gelebt. 

Das sieht der BGH genauso. Seinem Urteil zufolge gelten hier andere Maßstäbe als bei der Gewährung von Sozialleistungen. Dass dort gut 50 Quadratmeter als angemessen für einen Einpersonenhaushalt gelten, solle sicherstellen, dass sich niemand auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet, so die Richter. Hier dagegen gehe es um die Frage, ob ein Mieter, der auf die Modernisierung keinen Einfluss hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behalten darf.

Mieterhöhung ist dennoch nicht vom Tisch

Trotzdem ist damit noch nicht entschieden, ob der Berliner Hartz-IV-Bezieher der Mieterhöhung entgeht. Denn in zwei Ausnahmefällen können sich Mieter generell nicht auf eine finanzielle Härte berufen: wenn das Haus nur in einen "allgemein üblichen" Zustand versetzt wurde; und wenn der Vermieter zur Modernisierung gezwungen war. Beides hat das Landgericht nach Auffassung des BGH nicht korrekt geprüft. Das muss nun nachgeholt werden.

Die Vermieterin hatte das Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 besser gedämmt. Außerdem ließ sie die Balkone vergrößern und einen stillgelegten Fahrstuhl wieder in Schuss bringen. Der Mieter hatte schon vorher mehr als 570 Euro im Monat gezahlt, plus monatlich 90 Euro Heizkostenzuschuss. Vom Amt bekommt er fürs Wohnen gut 460 Euro.

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