Urteile: Was Vermieter beachten müssen

Kann es sein, dass in einem normalen Haushalt der abgerechnete Stromverbrauch plötzlich auf das Zehnfache steigt? Warum soll ein Mieter im Mehrfamilienhaus auf einmal fast die Hälfte der Heizenergie verbraucht haben, obwohl seine Wohnung nicht einmal 13 Prozent der Gesamtfläche ausmacht? Solche Fälle lösen regelmäßig Streit aus. Jetzt hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen klargestellt, dass Mieter oder Kunden dabei nicht die Beweislast tragen müssen (VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17).

Worum wird gestritten?

Die Stromrechnung betrifft ein Ehepaar in einem Einfamilienhaus, in dem zeitweise auch ein Enkel lebt. Der Oldenburger Versorger EWE forderte nach einer Ablesung für ein Jahr mehr als 9000 Euro Nachzahlung für einen Stromverbrauch von gut 32000 Kilowattstunden. Das Ehepaar zahlte nicht, weil es von einem Fehler ausging. EWE ließ den Zähler untersuchen und blieb bei der Summe. Im Fall der Heizkostenabrechnung geht es um eine 94 Quadratmeter große Wohnung in einem etwa 720 Quadratmeter großen Haus in Heppenheim (Hessen). Für die Jahre 2013 und 2014 sollen die Mieter mehr als 7300 Euro Heizkosten zahlen. Ihnen wurden einmal 42 und einmal 47 Prozent der gemessenen Verbrauchseinheiten zugerechnet. Die Mieter finden das nicht plausibel. Der Vermieter verweigert die Einsicht in die Unterlagen.

Was haben die Vorinstanzen entschieden?

Das Landgericht Oldenburg verurteilte die EWE-Kunden zur Zahlung der Rechnung. Das Oberlandesgericht Oldenburg sah das anders. Es gebe angesichts des eher bescheidenen Lebensstils der Beklagten keinen Anhaltspunkt dafür, dass sie die Strommenge selbst verbraucht hätten. Im Fall der Heizkosten hatte die Vermieterseite in beiden Instanzen (Amtsgericht Bensheim und LG Darmstadt) Erfolg. Die Mieter müssten darlegen, warum die in Rechnung gestellten Heizkosten nicht berechtigt seien. Eine Einsicht der Mieter in die Abrechnungsunterlagen hielt das LG nicht für nötig.

Wie begründet der BGH seine Entscheidungen?

Im Falle der Heizkosten kritisierte die Vorsitzende Richterin das Landgericht heftig. Dort sei alles schief gegangen, was schief gehen konnte. Der für das Mietrecht zuständige Senat stellte klar, dass die Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter liege. „Selbstverständlich hat der Mieter ein umfassendes Einsichtsrecht.“ Der BGH hob das Landgerichtsurteil auf und wies die Klage als derzeit unbegründet ab.

Um die EWE-Stromrechnung durchzusetzen, reicht es nach der Entscheidung des BGH nicht, dass das Unternehmen die Funktionsfähigkeit des Stromzählers überprüfen ließ. Beim Zehnfachen des Vorjahresverbrauchs bestehe „die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“, der nach Paragraf 17 der Stromgrundversorgungsverordnung zur Zahlungsverweigerung berechtige. Der Versorger müsse den Beweis antreten, dass sein Kunde den Strom tatsächlich verbraucht habe.Was sind die Folgen der Entscheidungen?

Im Falle der Heizkostenabrechnung darf kein Vermieter den Einblick in die Ablese- und Abrechnungsunterlagen verweigern. Sie sind in der Pflicht, die Korrektheit ihrer Forderungen eindeutig nachzuweisen. Das Urteil zum Stromverbrauch bereitet den Versorgern nach einer ersten EWE-Einschätzung Probleme. Sie müssten sich künftig mit der Frage befassen, auf welche Weise der Mehrverbrauch im Haushalt eines Kunden zustande gekommen ist. (dpa)