Immobilienpreise fallen - wann lohnt sich ein Hauskauf?

Zwar fallen auch im Frühjahr die Wohnimmobilienpreise weiter, nachdem sie im Jahresdurchschnitt 2023 laut Statistischem Bundesamt um satte 8,4 Prozent gesunken sind – der stärkste Rückgang im Vorjahresvergleich seit über 20 Jahren. Doch es gibt erste Anzeichen für eine Wende. Der Preisrutsch verliert an Fahrt, wie das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes IVD-Süd mitteilt. Die Experten stellen eine "leichte Belebung" des Marktes fest. Laut ImmobilienScout24 ist die Nachfrage nach Neubauwohnungen im Schnitt der deutschen Metropolen seit dem Tiefpunkt Ende 2022 bereits wieder um 43 Prozent gestiegen – was die Preise Ende des Jahres zuletzt wieder "leicht" hat steigen lassen. Für viele Verbraucher stellt sich damit die Frage: Kaufen oder – weil Kredite nach wie vor teuer sind – lieber noch abwarten?

IVD-Süd-Institutsleiter Stephan Kippes analysiert die aktuelle Lage so: "Der Markt sucht im Moment die Bodenplatte, der Preisverfall kann allerdings noch etwas andauern, dies ist abhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung." Zugleich komme es jeweils "sehr stark" auf die energetische Situation der einzelnen Immobilie an. Sprich: Gut gedämmt oder nicht? Wärmepumpe oder Ölheizung? Ein vermeintlich günstiges Angebot relativiert sich schnell, wenn die Sanierungskosten hoch sind. 

Von 2008 bis 2022 waren die Preise für Wohnimmobilien kontinuierlich gestiegen

Rückblick: Von 2008 bis 2022 waren die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland immer Schnitt jedes Jahr gestiegen. Der Bedarf an (Sozial-)Wohnungen war und ist nach wie vor groß, vor allem in den Großstädten. Zugleich steckt die Baubranche wegen der Inflation und stark gestiegenen Zinsen in der Krise. Die Preise sind trotz des unverändert hohen Bedarfes gefallen. Viele warten darauf, wann die Europäische Zentralbank den Leitzins absenkt, damit Baufinanzierungen wieder günstiger werden. 

Wenn es so weit kommt, geht Immobilienexperte Kippes allerdings nicht davon aus, dass das gleich zu einem "heftigen Umschwung am Markt führt". Die EZB könne aber, wenn sie Geld wieder billiger macht, dem Markt "wichtige Impulse" geben: "Eine Leitzinssenkung würde eher dessen Stabilisierung unterstützen, als bereits einen deutlichen Aufschwung befeuern." Die Zinsen hatten sich in den vergangenen drei Jahren – von extrem niedrigem Niveau ausgehend – vervielfacht, waren aber zuletzt wieder von etwa vier auf 3,5 Prozent zurückgegangen. Zum Vergleich: Vor Corona, dem Kriegsausbruch in der Ukraine und der daraus resultierenden Energiekrise hatten sie laut IVD-Süd noch bei 0,8 bis 1 Prozent gelegen – je nach Bonität und Verhandlungsgeschick. 

Immobilien-Experte Stephan Kippes: "Jedes Hunderstel ist ein beachtlicher Geldbetrag"

Damals waren die Lebenshaltungskosten allerdings auch viel niedriger als heute. Auch das lässt potenzielle Interessenten zögern. Das größte Risiko sieht Kippes für diese darin, nun "auf Biegen und Brechen" einen Immobilienkauf zu forcieren. Der Experte rät: "Es macht Sinn, sich das deutlich breitere Objektangebot in Ruhe anzuschauen. Man kann mit dem Eigentümer auch über den Preis reden, und wenn die Rahmenbedingungen passen, sollte man kaufen. Man sollte sich aber nicht eine zu große Finanzbelastung aufbürden." Zur Not sollte man noch etwas warten und zur Miete wohnen bleiben. Zugleich rät Kippes dazu, bei den Hypothekenzinsen "intensiv" mit Vergleichsportalen zu arbeiten und mit den Banken zu verhandeln. "Jedes Hundertstel, das man hier herausholt, ist bereits ein beachtlicher Geldbetrag." 

ImmobilienScout24-Geschäftsführerin Gesa Crockford hingegen findet, es sei für Käufer das größte Risiko, zu lange zu warten. Denn: "Aktuell kauft man oft zu den reduzierten Preisen, die aus dem Zinsschock resultieren. Zudem hat man jetzt noch eine größere Auswahl und Verhandlungsspielraum. Im Moment ist der Immobilienmarkt noch ein Käufermarkt. Das wird sich aber mittelfristig wieder ändern."