Wenn Wirtschaftsmagazine ihre Ranglisten aufstellen, dann liegt Ingolstadt meist ganz vorne. Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Wohlstand – die oberbayerische Stadt belegt jedes Jahr aufs Neue Top-Plätze in diesen Kategorien. Als der FC Ingolstadt vor zwei Jahren in die erste Bundesliga aufstieg, titelte der Tagesspiegel „Ingolstadt: Die unbekannte Boomtown“.
Aber die Boom-Region hat auch ihre Schattenseiten, Gerhard Wagner hat täglich mit ihnen zu tun. Wagner ist Rechtsanwalt und für den Mieterverein Ingolstadt tätig. Wenn er über den Wohnungsmarkt seiner Stadt spricht, dann redet er ein wenig schneller, ein wenig aufgeregter. „Unsere Mieten sind in den letzten Jahren exorbitant gestiegen“, sagt er. Die Gründe: die Wirtschaftskraft, der Arbeitsmarkt, der Wohlstand.
Mieten innerhalb eines Jahres um 15 Prozent gestiegen
Die Menschen ziehen in die Region, weil sie dort Arbeit finden und das, was Wagner „vernünftige Rahmenbedingungen“ nennt: gute Schulen, wenig Kriminalität, ausreichend Ärzte. Was sie in Ingolstadt nicht finden: günstigen Wohnraum. Von 2015 auf 2016 sind die Mieten in der Stadt einer Studie des Portals immowelt.de zufolge um 14 Prozent gestiegen. Lagen die Quadratmeterpreise 2014 im Schnitt noch bei 9,70 Euro, zahlten Mieter 2016 schon durchschnittlich 11,40 Euro. Höher sind die Mieten demnach nur in Dachau (11,50 Euro) und München (17,30 Euro). Die Mieten steigen dabei so rasant, dass auch diese Zahlen nur eine Momentaufnahme sind. So errechnen andere Portale etwa für München schon Quadratmeterpreise von 20 Euro und mehr.
In München haben sich die Preise besonders überdurchschnittlich entwickelt – ähnlich wie in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart. Die Kaufpreise steigen dabei noch stärker als die Mieten. Einige Experten sorgen sich deshalb bereits, dass eine Blase am Immobilienmarkt entstehen könnte – mit schwerwiegenden Folgen. Denn sollten die Mieten sinken und eine solche Spekulationsblase platzen, würden die Mieteinnahmen in vielen Fällen die Immobilienkosten nicht mehr decken, tausende Käufer könnten in der Schuldenfalle landen. Zuletzt warnte die Bundesbank vor einer Überhitzung des Marktes. Experten wie Silvia Böhm von der Bausparkasse der Sparkassen, kurz LBS, sprechen aber eher von einer Übertreibung, nicht von einer Blase.
Ist ein Ende der steigenden Mieten in Sicht?
Wie lange die Mieten überhaupt noch so rasant steigen – darüber streiten die Experten. Gerade erst kam eine Studie des Interessenverbands Zentraler Immobilien Ausschuss zu dem Schluss, dass die Zeit der explodierenden Mieten vorbei ist. Gerade in Berlin und München sei bald nicht mehr mit steigenden Preisen zu rechnen. Denn der Zuzug verlangsame sich, viele junge Menschen würden eher in Städte wie Leipzig, Rostock oder Regensburg drängen, heißt es in der Studie, die vom privaten Forschungsinstitut Empirica erstellt wurde. Dazu kommt: In naher Zukunft würden viele neue Wohnungen fertig.
Andere Beobachter widersprechen dieser Einschätzung. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen geht gar davon aus, dass sich die Lage noch deutlich verschärfen wird. Auch Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, glaubt noch nicht an Entspannung. Denn dafür seien bisher zu wenig neue Wohnungen entstanden.
Der Grund dafür: Jahrelang seien Experten von einem entspannten Wohnungsmarkt ausgegangen. „Aber dabei wurden verschiedene Parameter nicht berücksichtigt.“ Zum einen steige die Zahl der Einwohner wieder, unter anderem durch Zuwanderung. Zum anderen lebten immer mehr Menschen allein, wodurch die Zahl der Haushalte insgesamt nach oben geht. Zu diesem Schluss kommt auch das Statistische Bundesamt. Demnach wird es in 20 Jahren 43,2 Millionen Haushalte in Deutschland geben. 2015 lag die Zahl nur bei 40,8 Millionen.
Um dem neuen Bedarf gerecht zu werden, müssen nach Ropertz’ Worten noch deutlich mehr Wohnungen gebaut werden – vor allem für sozial Schwächere. In Ingolstadt, der Heimat von Rechtsanwalt Gerhard Wagner, hat man das bereits erkannt: Hier sollen in den nächsten vier Jahren 1600 Sozialwohnungen entstehen.
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