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Augsburg

04.02.2020

So sollen in Augsburg mehr günstige Mietwohnungen entstehen

Auf dem Reese-Areal entstanden neben frei gebauten Wohnungen auch geförderte (hier eine Anlage der Firma Deurer). Die Stadt will den Anteil in Neubaugebieten verbindlich festschreiben.
Bild: René Lauer

Plus Das Baureferat schlägt mehr Regeln für Investoren vor. Unter anderem eine feste Quote für günstigem Wohnraum. Kurz vor der Wahl steht eine Monster-Abstimmung an.

Damit in Augsburg mehr günstige Mietwohnungen entstehen, will die Stadt Bauherren speziell von Mehrfamilienhäusern stärker in die Pflicht nehmen. Investoren sollen künftig darauf verpflichtet werden, bei kleineren Projekten mindestens 30 Prozent der Wohnfläche als geförderte Wohnungen umzusetzen. Über diese Quote wird schon seit Jahren politisch diskutiert.

Bei größeren Projekten gibt es einen neuen weitergehenderen Ansatz: Ab 100 Wohnungen müssen Investoren der Stadt Augsburg laut einem Entwurf von Baureferent Gerd Merkle (CSU) 30 Prozent der Grundstücksfläche zu einem Vorzugspreis verkaufen. Die Stadt will diese Areale nutzen, um günstigen Wohnungsbau zu fördern. Wer dort baut, ist nicht geklärt, aber neben der Wohnbaugruppe könnten auch Genossenschaften infrage kommen.

Günstiger Wohnraum: Wie viel ist Investoren zumutbar?

Die Frage, was Investoren zumutbar ist, war in den vergangenen Jahren ein ständiger Streitpunkt innerhalb des Regierungsbündnisses – SPD und Grüne drängten auf mehr regulatorische Instrumente, die CSU sah das distanziert. Gut fünf Wochen vor der Kommunalwahl will Merkle diese Woche im Bauausschuss des Stadtrats über das Thema abstimmen lassen. Es wird eine Monster-Abstimmung, bei der aufgrund diverser politischer Forderungen von Parteien und Einwendungen der Immobilienwirtschaft über die 50 Unterpunkte des Grundsatzbeschlusses einzeln abgestimmt werden wird.

Allerdings dürfte es am Ende des Tages auf mehr Auflagen für Bauträger hinauslaufen. Merkles Vorstoß wird von der CSU, die ein derartiges Ansinnen vor fünf Jahren wohl noch versenkt hätte, voraussichtlich mitgetragen. SPD und Grüne haben noch weitergehende Forderungen aufgestellt (bei den geförderten Wohnungen z.B. 40 Prozent Anteil), wobei dafür die Mehrheiten nicht reichen dürften. „Es ist höchste Zeit. Die Stadt war bei Dingen wie sozialgerechter Bodennutzung und geförderten Wohnungen nicht schnell genug“, so SPD-OB-Kandidat Dirk Wurm vergangene Woche bei einer Diskussion zum Thema Wohnen. Das habe zur jetzigen Misere beigetragen.

Es fehlen mehrere tausend geförderte Wohnungen

Vor allem die SPD fordert seit Beginn der Ratsperiode einen fixen Anteil von 30 Prozent an geförderten Wohnungen in Neubaugebieten, was seitdem praktisch bei jedem Bebauungsplan für Diskussionen sorgte. Bei diesen Wohnungen bekommen die Mieter je nach Einkommensklasse einen gestaffelten staatlichen Zuschuss. Das sorgt – anders als im vor Jahrzehnten praktizierten Sozialwohnungsbau – für eine Durchmischung von Hartz-IV-Empfängern und Mittelschichtfamilien in Wohngebieten. Insgesamt wären etwa 75 Prozent der Augsburger Bevölkerung berechtigt, sich für eine geförderte Wohnung zu bewerben. Die Sozialverwaltung geht davon aus, dass mehrere tausend geförderte Wohnungen fehlen, um Bedürftige unterzubringen.

1992 gab es in Augsburg mit 22900 Sozialwohnungen einen Höchststand (18 Prozent des Bestandes). Inzwischen liegt der Anteil bei etwa sechs Prozent (8200 Wohnungen), weil viele Wohnungen aus der Preisbindung fielen und in den freien Wohnungsmarkt gingen. Allerdings muss man dabei berücksichtigen, dass die städtische Wohnbaugruppe als großer Vermieter ihre Wohnungen auch dann günstig weitervermietet, wenn diese aus der Bindung fallen. Die Stadt will diese Bindungsfrist nun von bisher meist 25 auf 40 Jahre erhöhen.

Augsburg: Stadt will von Investoren günstige Grundstücksanteile

Für Diskussionen sorgen dürfte aber vor allem das Thema des Grundstücksverkaufs. Die Stadt will 30 Prozent der Flächen bei größeren Wohnbauprojekten vom Investor zu dem Preis kaufen, den der Boden in der Anfangsphase des Projekts gehabt hätte. Für Ackerland ist der Bodenpreis deutlich geringer als für ein Grundstück, auf dem eine Wohnbebauung absehbar oder sogar schon genehmigt ist. Die Grundstückspreise gelten – auch angesichts der stetigen Bodenpreissteigerungen – inzwischen als einer der großen Preistreiber beim Wohnungsbau.

Aus dem Bereich der Immobilienbranche werden die Überlegungen kritisch gesehen. Grundsätzlich sei eine einheitliche Regelung für alle nicht verkehrt, weil sie verlässliche Berechnungsgrundlagen schaffe, heißt es. Bisher verhandelte die Stadt bei jedem Wohnprojekt individuell über die Sozialquote. Allerdings, heißt es in einer Stellungnahme des Aktivkreises Immobilien, könne eine zu lange Bindungsfrist bei geförderten Wohnungen dafür sorgen, dass Projekte für Investoren unwirtschaftlich werden.

Werden frei verkaufte Wohnungen mit diesen Regelungen teurer?

Gewarnt wird von Vertretern der Immobilienbranche vor allem davor, dass die Pflicht, Grundstücke an die Stadt zum Anfangspreis abzugeben, den frei finanzierten Wohnungsmarkt insgesamt unter Druck setzen könne. Grundeigentümer würden an Bauträger den Acker nicht mehr zum Preis eines Ackers verkaufen, sobald Baurecht in Aussicht stehe. Und das, was Investoren durch den günstigen Verkauf an die Stadt in der Bilanz verlieren, würden sie bei der Bebauung der übrigen 70 Prozent ihres Baugrundstücks wieder hereinholen müssen. Dies laufe faktisch auf eine Verteuerung hinaus.

Wohnraum in Augsburg: Soll es der Markt regeln - oder die öffentliche Hand? Lesen Sie einen Kommentar von Redakteur Stefan Krog: Wohnraum in Augsburg: Regelt’s der Markt oder die öffentliche Hand?

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07.02.2020

Wenn es etwas gibt womit die Stadt Augsburg endlich punkten könnte dann wäre es das autofreies Wohnen. Es ist so frustrierend zu sehen, wenn ein Wohnblock in der Nähe einer Straßenbahnhaltestelle errichtet wird, und der Bauträger über die Parkplatzverordnung genötigt ist, noch zusätzlich eine kostentreibende Tiefgarage zu bauen. Es muss doch juristisch möglich sein, Baugenehmigungen mit der Auflage zu erteilen, dass die Gebäudenutzer keine privaten PKWs haben dürfen. Zur Grundversorgung würde auch ein Parkplatz für 5 Wohneinheiten reichen. Auch sollte sich der verwaltungstechnische Wahn mit dem barrierefreien Wohnen in Grenzen halten und die Bauträger nicht gezwungen werden, in Gebäuden mit weniger als 4 Stockwerken Aufzuganlagen einzubauen. Es muss andere Möglichkeiten geben, Erdgeschosswohnungen bevorzugt an Gehbehinderte zu vergeben.
Nicht die Bauträger sondern die Stadt Augsburg hätte es in der Hand, die Kosten zu senken.

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