Augsburg: Was bedeutet die neue Grundsteuer für die Augsburger Stadtteile?

Irgendwann im kommenden Jahr wird die Kämmerei der Stadt jedem Eigentümer der rund 110.000 Grundstücke in Augsburg Post schicken. Aus dem Brief wird hervorgehen, wie viel Grundsteuer ab 2025 fällig wird, nachdem in den vergangenen Monaten alle Eigentümer eine Erklärung zur Größe von Grundstück und Immobilie beim Finanzamt abgeben mussten. Am Dienstag sollte die Frist enden, Bayern gewährte aber kurzfristig eine dreimonatige Verlängerung, nachdem landesweit knapp ein Drittel der Erklärungen noch fehlt. Für Augsburg gibt es keine gesonderten Zahlen. Aktuell zahlt man in Augsburg knapp 600 Euro pro Jahr für ein Einfamilienhaus und um die 90 Euro pro Jahr für eine kleine Wohnung. Klar ist, dass sich so gut wie alle Beträge ändern werden - ob im Einzelfall nach unten oder oben, ist noch offen. Allerdings zeichnet sich als Tendenz ab, dass manche Augsburger Stadtteile profitieren könnten. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Was ist die Grundsteuer? Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss einmal jährlich Grundsteuer an die Stadt bezahlen. Das betrifft auch alle Wohnungseigentümer, weil sie Miteigentümer des Grundstücks sind, auf dem ein Mehrfamilienhaus steht. Die Stadt berechnet die Grundsteuer auf Grundlage von Daten des Finanzamtes. Pro Jahr nimmt die Augsburger Verwaltung um die 57 Millionen Euro an Grundsteuer ein - im Vergleich zu anderen Einnahmearten wie der Einkommens- oder Gewerbesteuer ist das nicht so viel, allerdings hat die Grundsteuer den Vorteil, eine stabile Stütze im Haushalt ohne Schwankungen zu sein. 

Was ändert sich jetzt? Das Finanzamt stellte der Stadt bisher für jedes Grundstück eine Berechnungsgrundlage zur Verfügung, die Daten wie Größe und Wert eines Grundstücks gemäß einer Festlegung aus dem Jahr 1964 berücksichtigte. Nach einer erfolgreichen Klage gegen dieses Vorgehen muss die Grundsteuer bundesweit auf andere Füße gestellt werden. In Bayern zählt künftig nur noch die Größe - der Wert des Grundstücks, weil es sich etwa in bevorzugter Lage befindet, spielt keine Rolle mehr. Das heißt: Ein Grundstück im Herzen der Innenstadt, wo die Bodenpreise hoch sind, wird steuerlich künftig genauso behandelt wie ein Grundstück in einem weniger begehrten Stadtteil, wenn es gleich groß ist. Bisher gab es ein Gefälle. 

Wird die Innenstadt entlastet und die Außenbezirke stärker belastet? Ob sich dieses Szenario so in jedem Fall bewahrheitet, ist noch offen. Augsburgs Kämmerer Roland Barth weist darauf hin, dass diese Entwicklung in der Tendenz denkbar sei, es aber auch noch andere Komponenten gebe. Den aktuellen Berechnungen lägen ja auch nicht die jetzigen Bodenwerte, die je nach Stadtteil ganz erheblich auseinanderliegen, sondern die Einwertungen aus 1964 zugrunde. Womöglich hätten sich seitdem manche Viertel im Grad der Beliebtheit und somit beim Grundstückswert geändert - falle dies weg, habe dies auch Auswirkungen. "Vorhersagen sind schwierig. Aber klar ist: Es wird Gewinner und Verlierer geben", so Barth. Die Verschiebungen würden aber im Einzelfall nicht unendlich groß sein, zumal sich die Steuerlast auf viele Schultern verteilt. 

Trifft die Neuberechnung auch Mieter und Mieterinnen? Nicht zwingend, aber in den meisten Fällen wohl schon. Vermieter und Vermieterinnen können die Grundsteuer auf ihre Mieter und Mieterinnen umlegen, wovon in der Regel auch Gebrauch gemacht wird. Sollte es Entlastungen geben, müssen diese auch weitergegeben werden. 

Profitiert die Stadt von der Neuregelung? Die Neuberechnung der Grundsteuer macht zunächst einmal viel Arbeit - für jedes Grundstück muss die Kämmerei eine Neuberechnung durchführen und einen neuen Bescheid verschicken. In der Summe soll die Grundsteuer-Neuregelung aufkommensneutral sein - die Stadt wird also unterm Strich nicht mehr einnehmen. Barth geht davon aus, dass man erst 2024 grob sehen werde, wie die Lasten innerhalb der Augsburger Grundeigentümer umverteilt werden. Die Fristverlängerungen könnten dafür sorgen, dass man bei der Stadt 2024 unter Zeitdruck komme. Womöglich gibt es noch den einen oder anderen Widerspruch, wenn das Finanzamt den Eigentümern seine neuen Berechnungen mitteilt, die der Stadt als Grundlage zur Festsetzung der Steuer zur Verfügung gestellt werden. "Bis wir als Stadt korrekte Daten vorliegen haben, wird es womöglich noch dauern", fürchtet Barth. 

Die Stadt hatte die Grundsteuer im Jahr 2016 erhöht, indem sie an ihrer Stellschraube, dem so genannten Hebesatz, gedreht hatte. Dieser Hebesatz ergibt im Zusammenspiel mit der Berechnungsgrundlage vom Finanzamt zum jeweiligen Grundstück die Steuerhöhe. Augsburg liegt mit seinem Hebesatz von 555 Prozent in der Grundsteuer B seitdem auf einem Spitzenwert bei den bayerischen Kommunen, nachdem der Hebesatz zuvor unterdurchschnittlich war. Für die Eigentümer lief das damals auf etwa 15 Prozent Erhöhung hinaus. Das Thema sorgte für einen politischen Schlagabtausch. Im Zuge der jetzigen Steuer-Neuregelung wird die Stadt den Hebesatz neu festlegen müssen, um mit den neuen Grundlagen des Finanzamts weiterarbeiten zu können. Dabei handelt es sich aber nur um einen formalen Schritt - eine Erhöhung für alle steht nicht im Raum.