Mieter oder Mieterin fragen sich oft, ob ihr Vermieter das Recht hat, bestimmte Dinge zu tun. Darf er beispielsweise einfach so die Wohnung betreten oder mir das Grillen verbieten? Welche Rechte hat eine Vermieterin, wenn es um die Mieterhöhung oder Nebenkostenabrechnung geht? Darüber informiert Michael Niessner, Rechtsanwalt beim Mieterverein Augsburg. Er weiß genau über die Rechte und Pflichten von Mietern Bescheid.
Darf mein Vermieter einen Schlüssel für meine Wohnung besitzen?
Der Vermieter darf keinen Schlüssel für die Wohnung besitzen. Eine Ausnahme muss laut Michael Niessner im Mietvertrag festgehalten werden – mit ausdrücklicher Erlaubnis des Mieters. Schlösser zur Wohnung dürfen demnach vom Mieter problemlos ausgetauscht werden. Jedoch müsse der Mieter bei längerer Abwesenheit eine dritte Person bestimmen, die für den Vermieter erreichbar ist und Zugang zur Wohnung hat, wenn dieser in einem Notfall die Wohnung betreten muss. Dann ist es ihm nämlich gestattet, sich Zutritt zu verschaffen, beispielsweise bei einem Feuer oder einem Wasserschaden in der Wohnung.
Darf mein Vermieter meine Wohnung betreten?
Das sei dem Vermieter nicht gestattet, wie Niessner erklärt. Nur in Notfällen brauche der Hauseigentümer keine Genehmigung des Mieters, um die Wohnung zu betreten. Dennoch müssen Besichtigungen unter bestimmten Bedingungen zugelassen werden.
Was darf der Vermieter, wenn die Wohnung besichtigt werden soll?
Der Mieter muss seine Wohnung für Besichtigungen zur Verfügung stellen, erläutert der Anwalt. Der Vermieter müsse aber einige Voraussetzungen erfüllen. Dazu zähle, dass der Termin drei bis fünf Werktage vorher angekündigt werden müsse und ohne Zustimmung des Mieters nicht an Sonn- oder Feiertagen stattfinden dürfe, so der Rechtsanwalt. Eine Ausnahme sei, wenn die Besichtiger so lange anreisen müssen, dass für sie nur der Sonntag als Termin infrage kommt. Außerdem müsse die Personenzahl bei einer Besichtigung beschränkt werden. Grundsätzlich gilt laut Niessner, dass der Vermieter hierbei Rücksicht auf die Wohnsituation des Mieters nehmen muss.
Darf mein Vermieter mir verbieten, Haustiere in meiner Wohnung zu halten?
Kleintiere wie Hamster dürfen eigentlich immer in der Wohnung gehalten werden, so Jurist Niessner – außer es handle sich dabei um exotische beziehungsweise gefährliche Tiere wie giftige Schlangen oder Skorpione. Bei Hunden und Katzen benötige der Mieter jedoch die Zustimmung des Eigentümers. Dieser kann aber nur in begründeten Fällen ablehnen, meint Niessner. Ein denkbarer Grund sei, dass ein anderer Bewohner im Haus stark allergisch gegen das Haustier ist und dadurch erheblich gestört wird.
Darf mein Vermieter mir meine Wohnung kündigen?
Der Vermieter kann durchaus den Mietvertrag kündigen, benötigt dafür aber selbstverständlich eine Legitimation, erklärt der Anwalt. Ein Zahlungsverzug mehr als eine Miete könne daher zu einer fristlosen Kündigung führen. Aber Niessner weist darauf hin, dass ein Mietverhältnis aufgelöst werden kann, auch wenn der Bewohner daran keine Schuld trägt. Zum Beispiel wegen einer Eigenbedarfs-, Abriss- oder Sanierungskündigung.
Darf mein Vermieter mir verbieten, in meiner Wohnung zu rauchen?
Ein Rauchverbot kann nur mit Begründung ausgesprochen werden, so Niessner. Ein solcher Fall sei, wenn in Altbauten Fehlböden verbaut sind und der Rauch dadurch im Stockwerk darüber zu riechen ist. Das Rauchen dürfe nämlich nicht dazu führen, dass die anderen Hausbewohner gestört werden. Auch müssen Schäden, die durch das Rauchen entstanden sind, beim Auszug vom Mieter beseitigt werden, so der Jurist. Im Treppenhaus ist ein generelles Rauchverbot zulässig, da dieses nicht Teil der Mietsache sei.
Darf mein Vermieter mir nächtliches Baden und Duschen in meiner Wohnung verbieten?
Das darf pauschal nicht untersagt werden, meint der Experte. In den Ruhezeiten von 22 bis 6 Uhr dürfen Mieter duschen oder baden, solange sie dies möglichst schonend und effizient tun, um eine etwaige Lärmbelästigung der Nachbarn zu minimieren. Außerdem meint Niessner, dass Menschen, die im Schichtdienst arbeiten, schlichtweg keine andere Wahl haben.
Darf mein Vermieter mir verbieten, meine Wohnung zu vermieten?
Generell kann das nicht verboten werden, erklärt Niessner. Zwar müsse sich der Mieter zuvor eine Genehmigung des Vermieters geben lassen, aber dieser braucht genügend Gründe, um eine Untermiete abzulehnen. Eine Möglichkeit sei, dass die Wohnungsgröße nicht ausreichend ist. Zehn bis zwölf Quadratmeter pro Person sind laut dem Anwalt angemessen. Eine Untervermietung sei für die gesamte Wohnung möglich, wenn der Mieter für einen längeren Zeitraum nicht zu Hause sein wird oder für einzelne Zimmer als WG. Der Mieter könne angeben, dass er sonst Schwierigkeiten habe, die Wohnung zu finanzieren. Wenn man also einen passenden Untermieter oder Mitbewohner hat, kann der Hauseigentümer nach Einschätzung von Niessner nur schwer ablehnen.
Darf mein Vermieter von mir verlangen, meine Wohnung zum Auszug zu renovieren?
Das ist dem Vermieter gestattet, erklärt Anwalt Niessner. Um kleine Arbeiten wie das Überstreichen von auffälligen Wandfarben oder Tapezieren sowie Beschädigungen, die beim Auszug oder während des Wohnens entstanden sind, müsse sich der Mieter kümmern. Nur bei größeren Reparaturen wie beispielsweise kaputten Fenstern greift die Instandhaltungspflicht und der Eigentümer muss für den Schaden aufkommen.
Darf mein Vermieter mir das Grillen verbieten?
Zwar kann laut Niessner kein allgemeines Verbot verhängt werden, jedoch dürfen die Nachbarn vom Grillen nicht gestört werden. Der Grillgeruch dürfe also nicht über den gewöhnlichen Küchengeruch hinausgehen. Besonders schwierig sind Kohle- und Holzgrille, meint der Experte, da der Rauch keinesfalls von der Nachbarschaft geduldet werden muss. Somit hängt die Frage nach dem Grillverbot von den Nachbarn ab und weniger vom Hauseigentümer, ergänzt Niessner. Denn auch wenn sich der Vermieter am Grillen stört, dürfe dies getan werden, solange die umliegenden Bewohner einverstanden sind.
Darf mein Vermieter meine Miete erhöhen?
Dazu ist der Vermieter berechtigt, erklärt der Jurist. Mieten dürfen an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, wenn der Vermieter darlegen kann, dass diese höher ist als der aktuelle Mietpreis. Auch kann laut Niessner die Miete angepasst werden, sollte der Vermieter die Wohnung so umbauen, dass dadurch Energie gespart wird oder der Wohnraum nachhaltig verbessert wird. Dann liege eine Modernisierungserhöhung beziehungsweise Wohnungsverbesserungserhöhung vor. Auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten dürfen laut Niessner erhöht werden, wenn die Nachzahlungen bei der Nebenkostenabrechnung sehr hoch ausfallen. Der Mieter könne aber auch eine Senkung der Vorauszahlungen fordern, wenn es bei der Nebenkostenabrechnung zu einem hohen Guthaben kommt.
Darf mein Vermieter verbieten, dass mein Partner zu mir in meine Wohnung zieht?
Das ist ähnlich wie bei der Untermiete, meint Niessner. Grundsätzlich benötige der Mieter dafür zwar eine Genehmigung, aber diese kann nur in wenigen Einzelfällen abgelehnt werden. Daher erteilt der Vermieter nach Ansicht des Rechtsanwalts in 99 Prozent der Fälle eine Zustimmung.
Darf mein Vermieter meine Heizung abstellen?
Eine Mindesttemperatur von 20 °C in der Wohnung muss durchgehend gewahrt bleiben, auch nachts, so der Mietanwalt. Dementsprechend könne der Eigentümer nicht einfach so die Heizung abstellen. Außerdem führe eine mangelhafte Beheizung der Wohnung zu Schimmelbefall, denn dieser sei auf ein nicht angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen. Wenn der Vermieter dem Mieter aber keine Gelegenheit zum Heizen gibt, so sei er nach Niessners Ansicht selbst an den entstandenen Mängeln schuld und schade sich mit einem solchen Eingriff nur selbst.