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Landsberg

19.07.2019

Lechsteg: Führt kein Weg für die Stadt zu einem besseren Vertrag?

So sieht es aktuell auf dem Gelände der ehemaligen Pflugfabrik in Landsberg aus. Dort entsteht das Bauprojekt „Urbanes Leben am Papierbach“. Derzeit gibt es Diskussionen um geplanten Lechsteg und die damit verbundenen Kosten.
Bild: Julian Leitenstorfer

Plus Der Rechtsanwalt Dr. Gerhard Spieß sieht kaum Chancen für Landsberg, wegen der erhöhten Kosten für die geplante Brücke nachzuverhandeln. Warum mehr Baurecht für den Investor nicht mehr Geld für die Stadt bedeutet.

Kann die Stadt Landsberg für den teurer werdenden Lechsteg einen finanziellen Nachschlag vom Papierbach-Investor bekommen? Darüber reden sollte man allemal, sagt zum Beispiel die SPD. Andere wie Oberbürgermeister Mathias Neuner (CSU) sehen keine Erfolgsaussichten, am städtebaulichen Vertrag zu schrauben, um zu einer höheren Kostenbeteiligung zu kommen. So ordnet der Rechtsanwalt der Stadt die Situation ein.

Was bedeutet SoBoN?

Die Ausgangslage: Die Stadt Landsberg hat auf dem ehemaligen Pflugfabrikgelände Baurecht für Wohn- und Mischgebiete gewährt und dem Eigentümer damit eine „planungsbedingte Bodenwertsteigerung“ beschert. Diese Wertsteigerung soll jedoch nicht zur Gänze in der Kasse von Investoren landen. Deshalb greift seit 2015 nach Münchner Vorbild auch in Landsberg das Instrument der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN). Dieses beinhaltet insbesondere:

  • einen 30-prozentigen Anteil von sozial gefördertem Wohnraum;
  • Errichtung und Mitfinanzierung sozialer Infrastruktur (zum Beispiel Kindertagesstätten, Jugendzentren, Schulen);
  • Abtretung von Flächen für Verkehr, Grün- und Ausgleichsflächen und Kostenübernahmen für deren Herstellung.

In welcher Höhe eine Kommune vom Planungsgewinn abschöpfen darf, ist nicht explizit festgelegt. Der in dieser Sache für die Stadt tätige Rechtsanwalt Dr. Gerhard Spieß spricht nur von einer „juristischen Angstgrenze“, die zu beachten sei. Sprich, einem Investor muss noch ein angemessener eigener Gewinn übrig bleiben, wenn ihm eine Kommune die Folgekosten seines Projekts für die Allgemeinheit in Rechnung stellt.

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Mal wird etwas gebaut, mal fließt Geld

Im Falle der Papierbach-Bebauung wurde vereinbart, dass von den geplanten rund 600 Wohnungen rund 200 sozial gefördert sein müssen. Daneben errichte der Papierbach-Investor eine Kindertagesstätte und ein neues Jugendzentrum, sagt Spieß. Außerdem leiste er Zahlungen für schulische Aufwendungen, um die Stadt vor Folgekosten für die Infrastruktur zu entlasten, das betreffe beispielsweise den Aufwand für Schulen, aber auch für die Fußgänger- und Radfahrerbrücke vom Papierbach in die Altstadt. Es fließen also Sach- und Geldleistungen zwischen Investor und Stadt.

Das Kostenrisiko für die jeweiligen Sachleistungen trage dabei die Seite, die diese erbringt. So sei zum Beispiel der Wert der Kindertagesstätte nach einer Kostenberechnung zum Abschluss des Vertrags ermittelt worden, erklärt Spieß. Das habe zur Folge, dass Kostensteigerungen zulasten des Investors gehen und nicht den Umfang der Sachleistungen an die Stadt schmälern können. Beim Lechsteg wiederum trage die Stadt das Kostenrisiko.

Mehr Baurecht, mehr Gewinn

Nun gibt es aber nicht nur Risiken für den Investor, sondern auch Chancen: Geht man davon aus, dass eine etwas umfangreichere Bebauung (momentan liegt die genehmigte beziehungsweise beantragte Geschossfläche 4,6 Prozent über den Vorgaben des Bebauungsplans) einen höheren Planungsgewinn gewährt, könnte man natürlich auch prüfen, ob sich daraus auch höhere SoBoN-Leistungen des Investors errechnen. Und eine etwaige höhere Geldleistung an die Stadt könnte helfen, die Mehrkosten für den Lechsteg in Höhe von 3,3 Millionen Euro abzufedern.

Er sei aber überzeugt, sagt Spieß, „dass die Stadt gut daran tut, das nicht zu machen“. Denn Vertragslage sei nun einmal, dass die über die Kostenberechnung hinaus gehenden Kostenrisiken von der Seite getragen wird, die die jeweilige Einrichtung baut. Das betrifft die Stadt mit dem Steg. Andererseits könnte der Investor eine neue – mutmaßlich höhere – Kostenberechnung etwa für Kindergarten und Jugendzentrum vorlegen. Damit bestehe das Risiko, so hatte auch schon Oberbürgermeister Mathias Neuner gewarnt, dass die Stadt am Ende schlechter dastehe als jetzt. Im Übrigen könne man auch nicht aus einer 4,6-prozentigen Geschossflächenmehrung einen in gleichem Maßstab höheren SoBoN-Beitrag fordern, macht Spieß am Beispiel der Kindertagesstätte deutlich: „Wir haben bei der Folgekostenberechnung schon auf volle Gruppen aufgerundet“, erläutert er dazu. Da wäre dann gleichsam eine 4,6-Prozent-Steigerung bereits eingepreist.

Von objektiven und subjektiven Gründen

Gerhard Spieß betont im Hinblick auf die vom Bauamt angekündigten „Anpassungen“ des städtebaulichen Vertrags auch, dass zwischen „objektivem“ und „subjektivem“ Änderungsbedarf unterschieden werden müsse. Objektive Gründe seien beispielsweise grundbuchrechtliche Anpassungen aufgrund von zwischenzeitlichen Veränderungen am Vorhaben. Zu den subjektiven Gründen zählten Kostenfragen – und solche müssten auch von beiden Seiten als subjektiv erkannt werden, um den Vertrag zu ändern.

Lesen Sie auch den Kommentar: Die teure Brücke ist ein Grund, nochmals zu reden

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