Mieterhöhung: Welche Fristen gelten?

Wer eine Wohnung neu mietet, zahlt zunächst einmal den im Mietvertrag vereinbarten Mietpreis. Wer dort länger wohnt, muss allerdings damit rechnen, dass die Miete im Laufe der Zeit erhöht wird. In einigen Bereichen Deutschlands steigen die Mieten besonders stark. Welche Fristen der Vermieter dabei genau einhalten muss und was Mieter sonst noch wissen müssen, erfahren Sie im Artikel.

Kann der Vermieter ohne Grund die Miete erhöhen?

Handelt es sich bei der Wohnung um eine freifinanzierte Wohnung, also keine Sozialwohnung, dann hat der Vermieter die Möglichkeit, die Miete im Laufe des Mietverhältnisses auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, wie der Deutsche Mieterbund mitteilt. Eine ortsübliche Miete ist die, die im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen am Wohnort gezahlt wird.

Die Miete kann aber nicht einfach aus Lust und Laune des Vermieters erhöht werden, sondern muss begründet werden. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter dafür verschiedene Möglichkeiten.

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Für eine Mieterhöhung muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Mieterhöhungserklärung zukommen lassen. Darin kann er sich auf folgende Möglichkeiten beziehen:

1. Mietspiegel
2. Sachverständigengutachten
3. Drei Vergleichswohnungen, für die bereits die gewünschte Miethöhe bezahlt werden

Der sogenannte "qualifizierte Mietspiegel" wird dem Deutschen Mieterbund zufolge nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt und muss von der jeweiligen Gemeinde oder Stadt beziehungsweise den Interessenverbänden von Mieter und Vermieter anerkannt worden sein. Im Mietspiegel kann der durchschnittliche Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen abhängig vom Lage, Größe, Alter und Ausstattung der Wohnung  abgelesen werden.

Wenn es vor Ort einen Mietspiegel gibt, dann muss sich der Vermieter bei der Mieterhöhung auf diese Zahlen stützen. Sollte er sich auf Vergleichswohnungen beziehen, muss er die Zahlen des Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben nennen.

Gibt es keinen Mietspiegel in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt, kann ein Sachverständigengutachten herangezogen werden oder drei Vergleichswohnungen. Bei Letzterem muss der Vermieter also drei Wohnungen präsentieren, die mit der Wohnung vergleichbar sind, bei der er die Miete erhöhen will. Zudem müssen die Vergleichswohnungen in der Nähe der betreffenden Wohnung sein.

Allerdings kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen, wenn eine Staffel- oder Indexmiete oder eine Festmiete vereinbart wurde.

Laut Deutschem Mieterbund kann der Vermieter zudem unabhängig von der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Miete erhöhen, wenn Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude oder in der Wohnung durchgeführt wurden.

Wie kurzfristig darf die Miete erhöht werden?

Sollte der Vermieter die Miete erhöhen, kann er das nicht alleine tun, denn laut Deutschem Mieterbund gilt das Zustimmungsverfahren. Die Mieterhöhung wird also erst dann wirksam, wenn der Mieter zugestimmt hat.

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, wenn

• die Mieterhöhung formal stimmt
• nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert wird
• die Jahressperrfrist eingehalten wird
• die Kappungsgrenze eingehalten wird

Bei der Jahressperrfrist muss der Vermieter beachten, dass er für eine Mieterhöhung mindestens 12 Monate nach Einzug in die Wohnung warten muss. Zwischen einzelnen Mieterhöhungen gilt diese Frist von 12 Monaten ebenfalls.

Die Kappungsgrenze heißt, dass der Vermieter die Miete nicht einfach so stark erhöhen will, wie er möchte. In drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In Städten mit Wohnraumknappheit gibt es seit 1. Mai 2013 eine Sonderregelung, sodass die Bundesländer dort die Kappungsgrenze mit Hilfe einer Verordnung auf 15 Prozent senken können.

Wie lange haben Mieter Zeit einer Mieterhöhung zuzustimmen?

Bekommt der Mieter eine Mieterhöhungserklärung von seinem Vermieter, hat er diesen Monat und die nächsten zwei darauffolgenden Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen, wie der Deutsche Mieterbund mitteilt.

Wenn der Vermieter die Voraussetzungen erfüllt hat, muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Kommt er dem nicht nach, kann auch ein Gericht ihn dazu auffordern. Möchte er jedoch zu dieser neuen Miete nicht mehr in der Wohnung bleiben, kann er von einem zweimonatigen Sonderkündigunsrecht Gebrauch machen.