Immobilien: Vorsicht beim Hauskauf, denn der niedrige Zinssatz birgt auch Gefahren

Heike Nicodemus kennt diese Fälle: Ein junges Pärchen, vielleicht frisch verheiratet, und mit einem großen Traum: ein eigenes Haus, möglichst schnell und möglichst günstig. Risiken werden da schnell ausgeblendet – auch weil die Finanzierung „im Moment wahnsinnig günstig“ ist, wie Nicodemus sagt, die für die Stiftung Warentest in Berlin arbeitet. Die Zinsen sind so niedrig wie noch nie zuvor. Anfang des Monats lagen die Konditionen für zehnjährige Immobiliendarlehen bei einzelnen Anbietern erstmals unter einem Prozent, berichtet das Kreditportal Interhyp.

Preise für Bauland und Immobilien steigen

Gleichzeitig steigen allerdings auch die Preise für Bauland und Immobilien. Ein frei stehendes Einfamilienhaus kostet in diesem Jahr in Süddeutschland im Schnitt 100.000 Euro mehr als noch vor vier Jahren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland ist im gleichen Zeitraum ebenfalls um 90 Euro nach oben geklettert, wie die Landesbausparkasse berechnet hat. Das hat nach Ansicht von Irene Niedermaier von der Immobilien-Verwaltung der Sparkassen zwei Gründe: Die Verkäufer von Bauland und Immobilien würden zum einen die niedrigen Zinsen oft einkalkulieren – und den Preis entsprechend erhöhen. Zum anderen treibe die hohe Nachfrage in guten Lagen den Preis noch einmal nach oben.

Expertin Nicodemus rät deshalb zur Vorsicht. Zwar würden die niedrigen Finanzierungszinsen in den meisten Fällen die hohen Preise kompensieren. Das heißt aber auch, dass viele Häuslebauer und Immobilienkäufer ein weniger gutes Geschäft machen als sie glauben – und am Ende Gefahr laufen, auf einem Berg an Schulden sitzen zu bleiben. Denn die Zinsbindung läuft in der Regel nach zehn oder 15 Jahren aus. Das Haus ist dann meist noch nicht abbezahlt. Sind die Zinsen bis dahin wieder gestiegen, kann die Tilgung deutlich höher ausfallen. Wer sich heute die Raten gerade so leisten kann, müsste dann in zehn Jahren vielleicht deutliche Abstriche machen, um das Eigenheim nicht verkaufen zu müssen.

Niedrige Zinsen erhöhen Bereitschaft, Geld zu leihen

Sascha Straub von der Verbraucherzentrale Bayern glaubt außerdem, dass die niedrigen Zinsen die Bereitschaft erhöhen, sich fremdes Geld zu leihen. Das bestätigt auch eine aktuelle Umfrage des Online-Portals ImmobilienScout24. Der Anbieter, der auch Finanzierungen vermittelt, hat mehr als 200.000 Kreditwünsche analysiert, die zwischen 2013 und 2016 bei dem Portal eingelaufen sind. Das Ergebnis: Viele Menschen sind bereit, sich für ihr Eigentum höher zu verschulden als noch vor einigen Jahren. Vor allem in Metropolregionen steige die Risikobereitschaft. So liegt die durchschnittlich gewünschte Kreditsumme in München bei 350.900 Euro, was nach Berechnungen von ImmobilienScout24 einer Verschuldung von 90 Netto-Monatsgehältern entspricht. Im bundesdeutschen Schnitt leihen sich die Menschen rund 205.000 Euro beziehungsweise 68-Netto-Gehälter, das ist ein Anstieg von drei Prozent gegenüber Ende 2015.

Verbraucherschützer Straub ist der Meinung, dass viele potenzielle Immobilien-Käufer nicht genügend Eigenkapital haben. Die Verbraucherzentrale berät regelmäßig Menschen, die eine Immobilie finanzieren wollen. Nur jeder vierte, der sich dort meldet, könnte mindestens 30 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Mitteln bestreiten. Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20, am besten aber 30 Prozent sei allerdings empfehlenswert, sagt Straub. Expertin Nicodemus fügt hinzu, dass Käufer in der Lage sein sollten, zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Zusätzlich bräuchten sie dann mindestens noch zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises. Auf eine Vollfinanzierung sollten sich ihrer Einschätzung nach nur Menschen einlassen, die ein sicheres Einkommen haben – und zumindest Grunderwerbskosten, Notarkosten und Maklercourtage aus eigener Tasche zahlen können.

Tipp: Kein allzu großes Risiko eingehen

Nicodemus warnt davor, auf volles Risiko zu gehen. Denn dann dürfe nichts schief gehen. Sie rät deshalb potenziellen Käufern und Bauherren, sich ihrer persönlichen Situation genau zu vergewissern. Folgende Fragen sollten sie sich deshalb stellen: Sind sie bereit, sich an einem festen Ort niederzulassen – oder zwingt sie ein Jobwechsel in wenigen Jahren schon wieder zum Umzug? Kann die Tilgung auch noch bezahlt werden, wenn Kinder kommen und vielleicht nur noch ein Partner einen festen Job hat?

Für Immobilienkäufer, die wenig Eigenkapital haben und sich dennoch den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, kann es sich nach Angaben des Magazins Finanztest lohnen, einen Anteil von 50000 Euro mit einem Kredit aus dem Wohneigentumsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu finanzieren. Einen solchen Kredit könne jeder für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie bekommen. Die Variante lohnt sich vor allem für Menschen, die 90 oder 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren. Der KfW-Zins ist dann deutlich günstiger als der der Bank. Dies gilt nach Angaben der Experten aber nur für Finanzierungen mit zehn Jahren Zinsbindung. Die Variante mit 20 Jahren Zinsbindung gebe es von der KfW bisher nur für Neubauten, die besonders energieeffizient sind.