Mein Haus ist ein Denkmal: Das muss der Bauherr wissen

Ob eine historische Mühle, eine Fabrik oder einfach nur ein altes Haus: In denkmalgeschützten Gebäuden zu wohnen, ist etwas Besonderes. Aber soll das Gebäude saniert werden, müssen vom Eigentümer zahlreiche Auflagen umgesetzt werden.

Wie gehe ich den Umbau eines Denkmals an?

Die Denkmalschutzbehörde muss vielem zustimmen. Auch sind die Bestimmungen in jedem Bundesland anders. Bauexperte Peter Burk, Ratgeberautor für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, rät daher, die Behörde früh einzuschalten und sich gemeinsam zu beraten. Wichtig: Es kann sein, dass für die Umbauten an denkmalgeschützten Gebäuden entsprechend spezialisierte Handwerker gebraucht werden.

Welche Einschränkungen kann es geben?

Als Faustregel gilt: Wenn Aussagekraft und Struktur des Denkmals bewahrt bleiben, wird der Umbau vom Amt meist gewährt. Aber nicht immer, wenn in die Konstruktion eingegriffen werden soll - also etwa wenn eine Holzbalkendecke in eine Betondecke umgewandelt oder die schöne Stuckfassade mit Dämmung und Putz verhängt wird. Auch die Möglichkeit, tragende Wände zu versetzen oder die Raumaufteilung zu verändern, kann eingeschränkt werden.

Kann ich rechtliche Vorgaben umgehen?

Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, kann sich unter Umständen von Vorgaben zum Umbau durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) befreien lassen. Das betrifft Maßnahmen wie die Dämmung, die das Energiesparen zum Ziel haben soll. Die Befreiung davon ist etwa möglich, wenn die geforderten Baumaßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen, erklärt der Bauherren-Schutzbund. Gleich gilt, wenn der energieeffiziente Umbau einen unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten würde. Ein Antrag auf Befreiung lässt sich bei den zuständigen Behörden stellen.

Wie hoch sind die Kosten für solche Umbauten? 

Natürlich gibt es nach oben hin keine Grenzen, gerade bei solchen Spezialfällen. Grundsätzlich gibt es aber für normale Wohngebäude die Faustregel, das bereits für ein Haus aus den 1930er Jahren noch einmal rund die Hälfte des Kaufpreises für einen zeitgemäßen Umbau fällig wird, erklärt der Verband Privater Bauherren. Für Wohnhäuser aus den 70er und 80er Jahren sind es immerhin noch etwa ein Drittel.

Wie kann ich die Baukosten möglich niedrig halten?

Das ist das große Problem dieser teils sehr alten Gebäude. „Man muss sich bei so einem Umbau sehr deutlich machen, wie viel ich ausgeben will und kann“, betont Bauexperte Peter Burk. „Denn in vielen Bereichen sind solche Gebäude auch unkalkulierbar.“ Weil man eben doch unvorhergesehene Probleme im Fundament findet oder freigelegte Balken marode sind, was man zuvor nicht erkennen konnte. Ein gewisser finanzieller Spielraum ist daher immer notwendig.

Gibt es Förderung?

Ja. Bestimmte Förderungen und steuerliche Vorteile können in Anspruch genommen werden. Informationen haben die zuständigen Behörden sowie Steuerberater. Es gibt auch Förderkredite für den Umbau, zum Beispiel die Gelder der staatlichen Kfw-Förderbank oder Landesprogramme. Allerdings kann es sein, dass dafür das Erreichen einer Energieeffizienz verlangt wird, die über dem gesetzlichen Standard liegt. Und nicht immer gibt es eine Lösung für die Vorgaben bei alten Gebäuden - oder zumindest eine bezahlbare Lösung.

(Simone Andrea Mayer, tmn)