Euro-Krise: Immobilien in Spanien jetzt verkaufen? Ein Experte gibt Antwort

Euro-Krise, Immobilienblase und Überschuldung. Nach Griechenland rückt Spanien immer mehr in die Schlagzeilen. Viele Deutsche, die sich in Spanien eine Immobilie gekauft haben, fragen sich nun, ob sie verkaufen sollen, bevor eventuell alles verloren geht. Wir haben bei einem der Kenner der Materie nachgefragt:

Der Experte für Recht und Immobilien in Spanien, Rechtsanwalt Burckhardt Löber in Frankfurt am Main, mit Kanzleien in Valencia und Denia, gibt Antwort zu den drängensten Fragen. Löber, 1938 geboren, hat in Spanien studiert, schreibt seit Jahrzehnten über Recht und Immobilien in Spanien und ist Herausgeber der Spanien-Reihe der "edition für internationale Wirtschaft".

Herr Löber, wie sehen Sie die Lage am spanischen Immobilienmarkt?

Der spanische Immobilienmarkt war jahrelang der größte in Europa. Es wurde auf Teufel komm' raus gewirtschaftet und alle hofften, es geht so weiter wie bisher. Da sind gewaltige Immobilienhalden entstanden.

Wer trägt die Schuld daran?

Den Großteil macht die fehlende Steuerung der Banken aus. Die hätten die Kreditlinien beschränken müssen. Die spanische Zentralbank hätte eingreifen müssen.

Das heißt?

Oft wurde über 100 Prozent finanziert. Nach dem Muster "Ok, Sie wollen ja wohl noch einen Landrover oder Urlaub in Venedig machen". Dann wurden immens hohe Kredite ausgegeben und mehrfach Höherschätzungen vorgenommen, um den Kredit zu rechtfertigen.

Kann man das an einem Beispiel festmachen?

Die Kosten einer angenommenen Immobilie stiegen so zum Beispiel von 180.000 auf 210.000 Euro. Heute hat sie aber nur noch 100.000 Euro wert und der Kreditnehmer kann nicht mehr zahlen. Die Bank nimmt sich also das Haus zurück mit der Konsequenz, dass der Kreditnehmer mit der Differenz, also 110.000 Euro Schulden da steht. Die muss er bezahlen.

Wie tief sind denn die Preise im Sog von Euro-Krise und Blase bereits gesunken.

Das ist regional unterschiedlich. Im Schnitt aber um die 30 Prozent.

Ist der Talboden erreicht?

Vermutlich noch nicht ganz. Es wird wohl weiter runtergehen. Es gibt ganze Geisterstädte in Spanien - und die nicht nur in Touristenregionen, sondern zum Beispiel auch in der Region zwischen Madrid und Toledo. Im Moment gibt es in Spanien kaum neue Investitionen, dafür viele Umstrukturierungen.

Moody's hat Spanien schon wieder heruntergestuft. Viele Deutsche, gerade Rentner oder Menschen die auf die Rente zusteuern, haben in Spanien gekauft, dachten an die sichere Altersvorsorge. Sollte man verkaufen?

Wenn man einen Käufer findet, kann man sich das überlegen.

Es gibt also wenige Interessenten?

Wer derzeit beim Immobilienverkauf nicht  richtig handelt, bleibt darauf sitzen. Mein Rat wäre, sich erst einmal in der Familie und im Freundeskreis umzusehen und gemeinsam zu überlegen, ob man eine Immobilie vielleicht nicht teilen will, gerade in einer Urlaubsregion, so eine Art Familien- oder Freunde-Time-Sharing. Eine weitere Möglichkeit, an dringend benötigtes Geld zu kommen, ist der Verkauf des bloßen Eigentums unter Beibehaltung des lebenslangen Nießbrauchsrechts.

Vielen dürften die Preise derzeit zu niedrig sein, um zu verkaufen.

Eine Überlegung vieler, die bei den zur Zeit niedrigen Marktpreisen ihre Immobilie nicht verkaufen wollen, besteht darin, diese an Kinder, Enkel oder sonstige nahe Verwandte zu übertragen. Die Ausnutzung der hohen Schenkungssteuerfreibeträge in Deutschland kann günstige Auswirkungen auf die Steuersituation in Spanien haben.

Was, wenn ich verkaufen muss?

Dann muss man ein Verkaufskonzept erstellen, alles verkaufsbereit machen für den Fall, dass jemand meine Immobilie will. Für diesen Moment sollte bereits das Grundbuch sauber sein und eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, die es in Spanien gibt, vorliegen. Dann kann man schnell handeln! Wenn dann der Preis halbwegs akzeptabel ist, ein Käufer Interesse hat und man nicht an der Immobilie hängt, dann kann man verkaufen.

Und wer keine Eile hat?

Der sollte halten oder nach internen Lösungen suchen, wie eben die Immobilie aufzuteilen oder ähnliches. Dann kann man warten, bis die Preise steigen oder sich durch Zufall eine gute Verkaufschance bietet.

Gibt es Immobilien, von denen man sich jetzt in Spanien generell trennen sollte?

Massenquartiere im 17. Stock von Orten wie Torremolinos (Synonym für zugepflasterte Ortschaften) oder Wohnungen in leergefegten Trabantanstädten.

Kann man zwischen Stadt und Land einen generellen Unterschied treffen?

Eher nicht. Gerade Rentner sollten sich aber überlegen in einer strukturfernen Region alt werden zu wollen. Es ist zwar schön und grün, aber gerade in Spanien gibt es auch das Problem mit dem Führerschein, der alle zwei Jahre erneuert werden muss.

Gibt es Unterschiede zwischen Altstadt/gewachsenem Bestand und Neubau/Trabantenstadt?

Wir haben eine Kanzlei in der Altstadt von Valencia. Dort sind die Preise auch gesunken, aber nicht so stark. Neue Quartiere, die kein Leben haben, werden nicht so leicht angenommen. Die Bereitschaft zum Kauf ist geringer und die Preise sind niedriger.

Also ist die Altstadt sicher?

Sicherer. Man muss die Sache dort durchstehen. Auch Steine schwanken im Preis - wie Aktien.

Könnte man das Thema dann auf den deutschen Nenner bringen: "Lage, Lage, Lage!"?

Da würde ich zustimmen. Es sind ähnliche Prinzipien. Die Ästhetik, die Umgebung, die Freude am Leben sind bei einer Immobilie immer sehr wichtig. Wo DDR-Plattenbauten  die Sicht versperren, will keiner kaufen.

Die Regionen unterscheiden sich in Spanien sehr, deuteten Sie bereits an.

Ja. Zum Beispiel Galizien ist eine spanische Sache. Da gibt es wenige Touristen und wenige Investoren. Galizien ist Urlaubsregion für Madrilenen. So vermieten auch viele Galizier nur zwei Monate im Sommer, weil sie dort mehr verdienen, als wenn sie ganzjährig vermieten.

Haben Sie ein paar ganz praktische Tipps für Menschen, die jetzt unbedingt verkaufen wollen?

Neutral streichen, optisch aufhübschen, alte Sofas rausnehmen, lüften und Blumen hinstellen. Ein freundlicher Eindruck hilft immer sehr.

Und dann einen Makler beauftragen oder selbst aktiv werden?

Ein Makler kann sich lohnen. Da ist aber Vorsicht geboten. In Spanien zahlt der, der den Makler in Auftrag gibt, die kompletten Kosten!

Wie wird sich der spanische Immobilienmarkt entwickeln?

Ich denke, dass es preislich noch leicht  nach unten gehen wird. Die Banco de España (Bank von Spanien) drängt die Banken zu Liquidität und Immobilien sind nicht mobil wie Geld. Deshalb müssen die Banken ihre Häuser und Wohnungen abstoßen, was natürlich die Preise unter Druck setzt. Andererseits hat die spanische Regierung die Mehrwertsteuer beim Ersterwerb einer Immobilie von acht auf vier Prozent gesenkt. Man macht von steuerlicher Seite also alles, um die Sache wieder ins rechte Lot zu bekommen. Auch veranstalten die Banken Zwangsversteigerungen, was die Kaufpreise für Erwerber in diesen Zeiten in der Regel sehr attraktiv macht. Die USA haben ihre Immobilienblase auch in den Griff bekommen - dort steigen die Preise teils schon wieder. Außerdem wird Spanien immer vom Nord-Südtrend in Europa profitieren. Touristisch wird da immer etwas sein. Die Nordeuropäer in ihren Regenlandschaften werden immer vom Sonnenland im Süden träumen und sich auch weiter für spanische Immobilien interessieren.

Wird Spanien also nicht das neue Griechenland?

Die Spanier haben schon viel gemacht, anders als Griechenland. Auch der Regierungswechsel wird einiges bewirken und die Spanier haben ein perfektes Steuersystem, viel raffinierter als das deutsche.

Was, wenn der Euro kippt und Spanien doch wieder die Peseta einführen muss?

Ich glaube nicht, dass dies passieren wird. Dafür ist Europa noch zu stark. Aber wenn es passiert, würden deutsche Immobilienbesitzer  vermutlich verlieren durch die Abwertung der spanischen Währung. Die Panik herrscht aber mehr in Deutschland. Wir sind da Jammerlappen. Die Spanier berührt das gar nicht so sehr, wie wir immer denken. Die sagen sich: "Das Leben geht weiter." Das Gespräch führte Niko Steeb

>> Wer sich umfassend mit dem Thema Immobilien in Spanien beschäftigen will, dem seien die Bücher von Burckhardt Löber ans Herz gelegt. Sie sind erschienen in der "edition für internationale wirtschaft".