Immobilien: "Finanztest": 5 Tipps für die Eigenheimfinanzierung

Platzt der Traum vom Eigenheim? Die immer weiter galoppierenden Immobilienpreise in Kombination mit gestiegenen Bauzinsen machen vielen Bauwilligen zu schaffen. Inzwischen liegen die Bauzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung fast immer über drei Prozent. Das zeigt eine Auswertung der Zeitschrift "Finanztest" (Ausgabe 8/2022).

Ein Beispiel der Tester verdeutlicht, was das konkret bedeutet: Ein Haus, das zu Beginn des vergangenen Jahres noch für 400 000 Euro zu haben war, kostet inzwischen 460 000 Euro. Inklusive zehnprozentiger Kaufnebenkosten beläuft sich der Kaufbetrag auf 506 000 Euro. Wer 100 000 Euro Eigenkapital angespart hat, braucht dann einen Kredit über 406 000 Euro - 66 000 Euro mehr als im Vorjahr. Außerdem ist das Darlehen bei 15-jähriger Zinsbindung nicht mehr mit 1,1 Prozent, sondern mit 3,5 Prozent Zinsen pro Jahr zu bekommen.

Wer dann in 30 Jahren schuldenfrei sein will, muss nach Berechnungen von "Finanztest" jeden Monat eine Rate von 1820 Euro an die Bank überweisen. Das sind gut 710 Euro oder 64 Prozent mehr, als Anfang 2021 für die Finanzierung des Hauses nötig gewesen wären. Dank drastisch gestiegener Kosten für Strom und Heizung kommen ein paar Hundert Euro laufende Nebenkosten on top.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wer wissen will, wie viel Immobilie er sich mit seinem Vermögen und Einkommen zu den aktuellen Konditionen leisten kann, kann den Rechner zur Eigenheimfinanzierung der Stiftung Warentest nutzen.

Laut der Fachzeitschrift sorgt die derzeitige Situation dafür, dass der Kauf im Vergleich zur Miete ungünstiger geworden ist. Allein in den vergangenen drei Jahren seien die Preise für Immobilien um mehr als 30 Prozent gestiegen, Neuvertragsmieten im selben Zeitraum hingegen nur um zehn Prozent. Vor allem in Großstädten kosteten Eigentumswohnungen inzwischen mehr als das 30-fache der Jahresmiete für eine vergleichbare Mietwohnung. In Berlin sogar mehr als das 40-fache.

"Finanztest" rät, auf ein angemessenes Verhältnis des Kaufpreises zu Mieten für vergleichbare Wohnungen zu achten. Entspricht der Kaufpreis mehr als 30 Jahresmieten, sollte er nur in Ausnahmefällen akzeptiert werden. Ob sich der Kauf gegenüber der Miete lohnt, können Interessierte ebenfalls mit einem Rechner der Stiftung Warentest online prüfen.

Die Lage ist ein entscheidender Preisfaktor

In jedem Fall spielt die Lage eine entscheidende Rolle bei den Preisen. "Finanztest" verweist auf Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der jedes Jahr Zahlen aus 350 000 Immobilienverkäufen auswertet. Das Ergebnis: Während in Magdeburg ein 130 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in guter Lage und Ausstattung für 300 000 Euro zu haben ist, gibt es zu diesem Preis in Mainz gerade einmal eine 70 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung. In München reicht das Geld sogar nur für eine 30 Quadratmeter große Studentenbude.

Wen Preis- und Zinsentwicklungen nicht abschrecken, der sollte zur Finanzierung seines Eigenheims folgende fünf Tipps von "Finanztest" beachten:

1. Eigenkapital: Aus eigenen Mitteln sollten sämtliche Nebenkosten sowie mindestens zehn Prozent der Kaufsumme, besser aber 20, gestemmt werden können. Das Eigenkapital sollte bis auf eine Sicherheitsreserve von drei Monatsgehältern eingesetzt werden.

2. Zinsbindung: Vor weiteren Zinsanstiegen bewahrt nur eine lange Zinsbindung. Wer zu Beginn nicht mehr als drei Prozent tilgen kann, sollte die Zinsen für 15 oder 20 Jahre festschreiben lassen.

3. Tilgung: Mindestens zwei Prozent Anfangstilgung sind nötig, um den Kredit in nicht mehr als 30 Jahren abzubezahlen. Hüten sollten Sie sich davor, eine einprozentige Tilgung mit einer kurzen Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren zu kombinieren. Steigt das Zinsniveau weiter, ist bei der dann verbleibenden Restschuld schnell die Finanzierung gefährdet.

4. Wahlrechte: Falls sich in Sachen Einkommen oder Vermögen während der Immobilienfinanzierung etwas ändert, helfen Tilgungswahlrechte weiter. Gängig sind etwa Sondertilgungsrechte von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Die Mehrzahl der Banken bietet laut "Finanztest" auch an, Tilgungssätze innerhalb der Laufzeit zu erhöhen oder zu senken.

5. Vergleich: Holen Sie verschiedene Kreditangebote ein. Schon wenige Prozentpunkte Zinsvorteil könnten Ihnen während der Laufzeit schnell einen fünfstelligen Betrag ersparen.

• Rechner: Lohnt sich der Immobilienkauf?
• Rechner zur Eigenheimfinanzierung der Stiftung Warentest

(Von Christoph Jänsch, dpa)