Mietrecht: Darf der Vermieter Warmwasser reduzieren? Warmwasserzeiten und Heizperiode

Ein Aushang im Eingangsbereich eines Genossenschaftsbaus, der über die Heiz- und Warmwasserzeiten informiert. Das klingt ein wenig nach Nachkriegszeit, ist in rund 600 Genossenschaftswohnungen in Sachsen aber nun Realität. Warmes Wasser gibt es dort nur noch zwischen 4 und 8 Uhr, zwischen 11 und 13 Uhr und zwischen 17 und 21 Uhr.

Ziel sei es, Energie zu sparen und sich auf den Winter vorzubereiten, heißt es vonseiten der Genossenschaft. "Es geht nicht darum, die Mieter zu ärgern, sondern sich auf das einzustellen, was wir im nächsten Jahr vielleicht sonst nicht mehr bezahlen können", erklärte Falk Kühn-Meisegeier, Vorsitzender der betroffenen Wohnungsgenossenschaft Dippoldiswalde. Doch dürfen Vermieter überhaupt einfach so einen Warmwasserplan aufstellen, die Heiztemperatur reduzieren oder gar die Heizperiode verkürzen?

Darf ein Vermieter die Warmwasserzeiten regulieren?

Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund erklärt, ein Aushang mit Warmwasserzeiten sei nicht mit dem Mietrecht vereinbar. "Das wäre nur bei ausdrücklichem Einverständnis aller Parteien möglich", sagt sie unserer Redaktion. "Ein Aushang im Flur oder eine Information durch den Vermieter reichen dafür nicht aus."

Hartmann weist darauf hin, dass Vermieterinnen und Vermieter bundesweit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten müssen. Das geht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hervor. "Dazu gehört laut Rechtsprechung auch die Warmwasserversorgung 'rund um die Uhr'", so Hartmann. Ausnahmen seien nur in Absprache mit den Mieterinnen und Mietern möglich: "Nur wenn die Mietvertragsparteien ausdrücklich und individuell mit einer anderen Regelung einverstanden sind, kann ausnahmsweise eine abweichende Vereinbarung zulässig sein." Eine Warmwasser-Rationierung, wie in der sächsischen Genossenschaft, treffe aber vermutlich nicht den Willen aller Mieterinnen und Mieter. Schließlich würden die Zeiten, wann warmes Wasser benötigt wird, stark variieren.

Dürfen Vermieter Heizperioden verkürzen oder Heiztemperaturen reduzieren?

Ganz ähnlich sieht es auch aus, wenn der Vermieter die Heizperiode verkürzen möchte. Auch eine funktionierende Heizung wird von § 535 des BGB abgedeckt, mit einer Reduzierung der Heiztemperatur verstoßen Vermieter ebenfalls gegen das Gesetz. "Nur wenn das ausdrückliche Einverständnis aller Parteien vorliegt, ist dies ausnahmsweise möglich", stellt Hartmann klar. Ansonsten müssten bestimmte Gradzahlen gewährleistet werden und es müsse sichergestellt sein, dass die Heizung funktioniert – sowohl in der offiziellen Heizperiode als auch während Kältephase außerhalb dieser Zeit.

Ist bei der Regulierung von Warmwasser und kürzeren Heizperioden eine Mietminderung möglich?

Wenn der Vermieter dennoch das Warmwasser rationiert oder die Heizperioden verkürzt, dann haben Mieterinnen und Mieter ein Recht auf eine Mietminderung. Schließlich besteht dann ein Mangel der Wohnung. "Ist die Wohnung grundsätzlich mangelhaft, dann darf der Mieter die Miete mindern", sagt Hartmann.

Allerdings gibt es eine weitere Ausnahme, die noch zum Tragen kommen könnte: Wenn Ministerium oder Kommune etwas beschließen, dann ist das Mietrecht zweitrangig. Dabei könnte es sich beispielsweise um ein Notstands-Regelung handeln, die Vermieterinnen und Vermieter vorschreibt, das Warmwasser nun zu regulieren. Aktuell ist das aber in Deutschland in keiner Region der Fall.