Große Freiheit?: Mit welchen Kosten Miet-Neulinge rechnen müssen

Zwei Zimmer für 580 Euro Miete im Monat? Das erscheint machbar, selbst im Studium und erst recht mit einem regelmäßigen Einkommen auf dem Konto. Doch dieser erste Betrag ist nur der Anfang.

Zunächst einmal wichtig zu wissen: Bei der Miete wird unterschieden zwischen Kaltmiete und Warmmiete. Die Kaltmiete oder auch Grundmiete bezahlen Mieter allein dafür, dass ihnen die Wohnung überlassen wird. Dann fließt aber noch kein Strom, aus dem Hahn kommt kein Wasser. Die Warmmiete spiegelt die Kosten wider, die den Mieter tatsächlich erwarten. Sie ergibt sich aus der Kaltmiete plus den sogenannten Betriebskosten.

In Wohnungsinseraten wird typischerweise die Kaltmiete prominent genannt. Dieser Betrag kann sich aber wesentlich erhöhen, wenn die Betriebskosten hinzugerechnet werden. Im Falle der hübschen Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kann die Kaltmiete von 580 Euro so schnell um weitere 230 Euro für die Betriebskosten anwachsen.

Mietvertrag regelt Umfang der Betriebskosten

Welche Kosten in die Warmmiete eingerechnet werden, richte sich nach den individuellen Regelungen des Mietvertrags, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Zu den umlagefähigen Betriebskosten einer Wohnung gehören unter anderem Heizkosten, Wasserkosten, Abwassergebühr, Grundsteuer und die sogenannten sonstigen Betriebskosten. Zu ihnen zählen zum Beispiel Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung oder Gartenpflege. All diese Kosten darf der Vermieter an den Mieter weitergeben.

Üblicherweise regelt der Mietvertrag, dass hierfür eine monatliche Vorauszahlung geleistet werden muss, die sogenannte Abschlagszahlung. Am Jahresende werden die aufsummierten Abschlagszahlungen mit dem tatsächlichen Verbrauch verrechnet. Wurde mehr verbraucht als bei den Vorauszahlungen kalkuliert, ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung. Bei Minderverbrauch bekommt der Mieter Geld zurück.

"Die Nebenkostenabrechnung kann für Laien schwer nachvollziehbar sein", sagt Hartmann. Sie ermutigt Mieter, sich von Profis beraten zu lassen, wenn sie etwa überraschend viel nachzahlen müssen.

Nicht alle Kosten dürfen an Mieter weitergegeben werden

Daneben gibt es Kosten, die nie auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Das regelt die Betriebskostenverordnung. So muss der Vermieter Instandhaltungskosten selbst tragen - zum Beispiel für das undichte Fenster oder die kaputte Regenrinne. Eine Ausnahme gibt es bei sogenannten Kleinreparaturen, etwa einem leckenden Wasserhahn. Die Kosten für solche Reparaturen muss der Mieter tragen. Mitunter sind die Grenzen fließend.

Das zeigt, wie genau auf Details geachtet werden muss. "Schauen Sie gut hin, was vereinbart wurde", sagt Jutta Hartmann. "Mache ich möglicherweise Dinge selbst und bezahle dennoch?" Wenn der Mieter zum Beispiel für die Reinigung des Treppenhauses zuständig ist, dürfe die Hausreinigung nicht zusätzlich mit der Warmmiete abgerechnet werden.

Neben der Warmmiete entstehen weitere Kosten

Doch die Warmmiete ist nicht das Ende der Fahnenstange. Es können weitere Kosten entstehen, die nicht vom Vermieter abgerechnet werden. Dazu zählen Strom, Rundfunkbeitrag (GEZ), Internetanschluss oder auch Abos für Streaming-Dienste. Bei all diesen Posten seien Vermieter nicht involviert, die Verträge bestünden direkt zwischen dem Mieter und dem jeweiligen Vertragspartner, sagt Matthias Wulff vom Immobilienkonzern Vonovia.

Darum ist auch hier auf die Details des Mietvertrags zu achten: Wird die Mietwohnung mit Strom oder Gas-Etagenheizung beheizt, ist neben der Warmmiete mit hohen Zusatzkosten zu rechnen. In solchen Fällen sind die Heizkosten nämlich nicht in der Warmmiete enthalten. Sie werden separat mit dem jeweiligen Energielieferanten abgerechnet.

Beratungsangebote nutzen

Wer all die Feinheiten nicht auf Anhieb versteht, kann sich Unterstützung holen. Bei der Verbraucherzentrale Niedersachsen etwa kann man online eine individuelle Checkliste erstellen, was bei Wohnungssuche und Umzug alles zu beachten ist. Verschiedene Mieterschutzverbände beraten auch regional ausgerichtet.

Generell gilt: Angesichts der stark steigenden Energiepreise dürften die Betriebskostenvorauszahlungen in den kommenden Monaten deutlich steigen. Gerade in viel gefragten Städten wie Berlin, Hamburg oder München gilt es daher gut zu überlegen: Kann ich mir das wirklich leisten?

• §1 der Betriebskostenverordnung
• Umzugs-Checkliste der Verbraucherzentrale Niedersachsen

(Von Felicitas Stirn, dpa)