Auf dem Augsburger Wohnungsmarkt deutet sich bei Neubauten eine Krise an. Die Zahl der neu genehmigten Wohnungen in Augsburg ist in den ersten fünf Monaten dieses Jahres gegenüber den Vergleichszeiträumen aus den Vorjahren deutlich nach unten gegangen. Von Januar bis Mai 2022 wurden in Augsburg nur 232 neue Wohnungen in Wohngebäuden genehmigt, wie aus Daten des Statistischen Landesamtes hervorgeht. In den Vergleichszeiträumen 2021 und 2020 waren es 767 beziehungsweise 690 Wohnungen gewesen. Dabei wird neuer Wohnraum auf dem angespannten Immobilienmarkt eigentlich gebraucht. Doch vermutlich wird sich die Entwicklung im Verlauf des Jahres noch weiter zuspitzen.
Für einen großen Teil der in diesem Jahr genehmigten Wohnungen dürfte der Bauantrag schon vor dem Beginn des Ukraine-Kriegs und seiner wirtschaftlichen Folgen eingereicht worden sein. Seit dem Frühjahr, so heißt es von vielen Bauträgern, würden kaum noch neue Projekte in Angriff genommen, weil die Baupreise unkalkulierbar geworden sind. Für die kommenden Jahre dürfte das bedeuten, dass weniger Neubauwohnungen auf den Markt kommen. Noch merkt man davon nichts. Klaus-Bau hat sein Großprojekt Anton im Antonsviertel fertig, im Ackermann-Park in Kriegshaber wurde im Sommer der erste Bauabschnitt eingeweiht. Im vergangenen Jahr wurden 1694 Neubauwohnungen in Augsburg fertiggestellt, was im Vergleich zu den Vorjahren eine Rekordmarke darstellte. Die Baugenehmigungen für diese Wohnungen wurden aber meist schon Jahre vorher erteilt. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Der jetzige Rückgang bei den Genehmigungen wird sich erst in einigen Jahren voll bemerkbar machen.
Immobilien in Augsburg: "Weniger Neubauten könnten preistreibend wirken"
Zumindest trifft die Stagnation bei den Neubauten derzeit nicht auf eine stark wachsende Bevölkerung. Seit dem Beginn der Corona-Pandemie sind deutlich weniger Menschen neu nach Augsburg gezogen als zuvor. In früheren Jahren gab es ein Bevölkerungswachstum um bis zu 5000 Personen pro Jahr. Mittelfristig wird aber wieder ein moderates Bevölkerungswachstum prognostiziert. Wie sich die verringerte Neubautätigkeit auf die Preise auswirken wird, ist noch ungewiss. "Weniger Neubauten könnten preistreibend wirken", sagt Professor Stephan Kippes, Leiter der Marktforschung beim Makler- und Immobilienverband IVD. Man müsse aufpassen, dass jetzt nicht Projekte aufgeschoben werden, die man später dann wieder dringend brauche. Die Zahl der Wohnungen lag in Augsburg Ende 2020 bei 154.978 – sie stieg damit innerhalb von zehn Jahren um sieben Prozent. Die Zahl der Einwohner und Einwohnerinnen stieg im selben Zeitraum um etwa elf Prozent.
Die aktuelle Situation mit steigenden Bauzinsen hat laut IVD in Augsburg dazu geführt, dass die Preise fast stagnieren. "Der bayerische Immobilienmarkt steht nun vor einer Trendwende, die Zeit deutlicher Anstiege ist vorerst vorbei", sagte Stephan Kippes kürzlich bei der Vorstellung der Zahlen für bayerische Städte. In München gebe es zwischen Frühjahr und Herbst dieses Jahres Preisrückgänge, in Augsburg noch kleine Zuwächse. Allerdings bewegen sich die Preissteigerungen in Augsburg nach den Daten des Verbands nur noch im Bereich von unter einem Prozent, sei es für Grundstücke, Häuser oder Wohnungen. München, das erstmals seit Jahren einen Rückgang verzeichne, könne ein Seismograf für die künftige Entwicklung in bayerischen Städten sein.
Der Kauf von Wohnungen und Häusern wird dadurch nicht günstiger
Erschwinglicher werde der Immobilienkauf unter dem Strich dadurch aber nicht, weil gleichzeitig mit weiter steigenden Bauzinsen zu rechnen sei. Entsprechend zurückhaltend seien die Käufer und Käuferinnen schon jetzt geworden, weil die Preissteigerungen der vergangenen fünf Jahre (in Augsburg waren es 63 Prozent für Einfamilienhäuser und 43 Prozent für Wohnungen) im Zusammenspiel mit den zuletzt gestiegenen Zinsen kaum mehr stemmbar seien. Die Zahl der Immobilien, die momentan zum Kauf angeboten werden, ist laut IVD-Zahlen in Augsburg fast doppelt so hoch wie vor einem Jahr. "Es liegt mehr im Markt herum", formuliert es Kippes.
Unklar sei, wie sich die Situation bei den Kaufpreisen für Immobilien auf die Mieten auswirkt. Ein Szenario, so Kippes, sei, dass nun potenzielle Immobilienkäufer und -käuferinnen nicht ins Eigentum wechseln, sondern weiter in einer Mietwohnung bleiben. Dies könne dazu führen, dass das Angebot bei Mietwohnungen knapper wird und in der Folge die Mieten steigen. In den vergangenen Jahren waren die Mieten im Vergleich zu den Kaufpreisen deutlich schwächer gestiegen.
Anzeigen der Internetportale Immoscout und Ebay-Kleinanzeigen ausgewertet
Die städtische Wohnbaugruppe stellte für das Jahr 2021 abermals ein Ansteigen der Angebotspreise bei den Neuvermietungen fest. Ausgewertet wurden dafür Anzeigen von der Internetportale Immoscout und Ebay-Kleinanzeigen. Etwas weniger als die Hälfte der Angebote sind Wohnungen für einen Mietpreis von zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter und darunter – der Großteil liegt darüber, wobei dies auch Erstvermietungen von Neubauten mit einschließt. Nur knapp 17 Prozent der Angebote lagen bei zehn Euro und darunter.