Wohnen: Zweitwohnungen in München werden doppelt so teuer

München ist neben vielen Attraktionen vor allem für zweierlei bekannt: Es gibt zu wenig Wohnraum. Und der knappe Wohnraum ist zu teuer. Zumindest eines dieser Probleme ist die Stadt jetzt angegangen: München erhöht ab 2022 ihre Zweitwohnungssteuer – und zwar um das Doppelte.

Das entschied der Stadtrat in der vergangenen Sitzung. Erst im Februar legte das Münchner Referat für Stadtplanung und Bauordnung seinen Bericht zur Wohnungssituation in den Jahren 2018 und 2019 vor – mit ernüchternden Ergebnissen. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist, wie bereits in den vergangenen Jahren, angespannt, die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Als Zweitwohnung gilt jede Wohnung, die melderechtlich als Nebenwohnung erfasst ist, unabhängig davon, ob sie nur sporadisch genutzt oder Dritten zur Verfügung gestellt wird.

München erhofft sich eine Entlastung auf dem Wohnungsmarkt

Insbesondere erhoffe man sich von der Erhöhung, dass wieder mehr Wohnraum vermietet werde, wie aus einer Pressemitteilung der Stadt München hervorgeht. Vor allem sogenannte „Theaterwohnungen“, die die Besitzer nur für besondere Anlässe wie etwa nach einem Theaterbesuch in München nutzen, die ansonsten aber leer stehen, sind der Stadt ein Dorn im Auge. „Durch solche Zweitwohnungen wird dringend benötigter Wohnraum verknappt“, sagt Sozialreferentin Dorothee Schiwy. Die deutliche Erhöhung der Steuer solle Mieter dazu veranlassen, die Notwendigkeit von „Theaterwohnungen“ zu überdenken und sich im besten Fall für eine Aufgabe zu entscheiden. Aber auch die der Corona-Pandemie geschuldeten Einnahmeverluste, etwa bei der Gewerbesteuer, machten erhöhte Einnahmen notwendig.

Aber nicht für alle Zweitwohnungsbesitzer fallen die Steuern an. Wohnungen, die verheiratete und nicht dauerhaft getrennt lebende Personen aus beruflichen Gründen in München haben, gelten nicht als Zweitwohnungen, wenn der Hauptwohnsitz außerhalb von München liegt. Auch Studierende können aufgrund ihres geringen Einkommens einen Befreiungsantrag stellen, ebenso alle Mieter mit einem jährlichen Einkommen unter 29000 Euro. Für Wohnungen, für die keine Miete oder eine Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt wird, wird Letztere als Bemessungsgrundlage angesetzt.

Auch in Tourismuskommunen kämpft man gegen leerstehende Wohnungen und Häuser an

Im Februar 2006 hatte die Landeshauptstadt eine Zweitwohnungssteuer in Höhe von neun Prozent der Jahresnettokaltmiete eingeführt, jetzt hat der Stadtrat eine Verdopplung des Steuersatzes beschlossen. Ab 2022 zahlen Zweitwohnungsbesitzer in München also 18 Prozent – fast so viel wie in Tourismuskommunen wie Tegernsee oder Oberstdorf, wo 20 Prozent Steuern für Zweitwohnungsbesitzer anfallen.

Seit 1. August 2004 ist es in bayerischen Kommunen möglich, Zweitwohnungssteuern zu erheben. Ob eine Gemeinde von dem Recht Gebrauch macht, liegt in ihrem eigenen Ermessen.

Besonders in Tourismusorten will man mit der Zweitwohnungssteuer gegen größtenteils leer stehende Häuser vorgehen. So auch in Oberstaufen, wo 17 Prozent der Jahresnettokaltmiete anfallen. Doch man verlässt sich nicht allein auf die Steuererhebung, um dieses Problem zu lösen. „Mittlerweile hat der Marktgemeinderat des Markts Oberstaufen insoweit gehandelt, als dass auch hier – wie in vielen südbayerischen Fremdenverkehrsorten – eine sogenannte Fremdenverkehrssatzung beschlossen wurde“, sagt Christian Schiebel, Hauptamtsleiter in Oberstaufen. Mit dieser soll verhindert werden, dass neue Zweitwohnungen entstünden. Es bleibe aber langfristig abzuwarten, welche Effekte die neue Satzung erzielen würde. Doch man halte auch die Zweitwohnungssteuer für zwingend notwendig.

Zweitwohnungen werden bei Schlüsselzuweisungen nicht mehr berücksichtigt

Auch in Sonthofen seien seit der Erhöhung der Zweitwohnungssteuer von zehn auf 20 Prozent noch keine allzu großen Effekte ersichtlich, wie Pressesprecherin Kerstin Spiegelt auf Anfrage mitteilte. Nur ein paar wenige Wohnungen seien wegen der Steuererhöhung veräußert worden. „Ungeachtet dessen sind wir immer noch der Auffassung, dass die Zweitwohnungssteuer ein geeignetes Instrument ist, um einem Ausverkauf von Immobilien an zukünftige Zweitwohnungsbesitzer entgegenzuwirken.“ Wie in Oberstaufen steuere man dem zusätzlich mit dem Verkauf städtischer Grundstücke ausschließlich an Käufer mit Erstwohnsitz in Sonthofen entgegen. „Wir erwarten uns hier auf lange Sicht eine gewisse Entspannung.“

Josef Butzmann, Vorsitzender des Vereins „Freunde für Ferien in Bayern“, kämpft seit Jahren gegen die Zweitwohnungssteuer. „Das ist einfach Unfug. Nachdem man das Verbot der Zweitwohnungssteuer aufgehoben hat, wurde behauptet, dass Bürger mit Zweitwohnungen finanziell nicht berücksichtigt würden, dabei stimmt das nicht.“ Denn dank staatlicher Schlüsselzuweisungen würden manche Kommunen in Bayern doppelt abkassieren. In solchen Fällen sei es rechtlich nicht zulässig, zusätzlich eine Zweitwohnungssteuer zu erheben, argumentiert Butzmann.

Das bayerische Finanzministerium weist diesen Vorwurf zurück. Zweitwohnungsbesitzer seien zwar lange zur Einwohnerzahl der jeweiligen Gemeinden dazugerechnet worden, wodurch die Schlüsselzuweisungen für diese Gemeinden höher ausgefallen seien. Doch mit dem Finanzausgleichsänderungsgesetz 2015 sei diese Regelung abgeschafft worden, heißt es in der schriftlichen Stellungnahme. Um den Gemeinden eine Vorbereitungszeit zu geben, sei eine Übergangsregelung bis 2024 vorgesehen. So würden 2022 nur noch 24 Prozent der Nebenwohnsitze bei der Berechnung der Schlüsselzuweisungen berücksichtigt, ab 2025 seien es dann keine mehr.