Beidseitiges Risiko: Nicht um jeden Preis - Bieterverfahren beim Immobilienkauf

Hamburg (dpa/tmn) – Vor dem Verkauf ihrer Immobilie sind viele Eigentümer unsicher, welchen Preis sie verlangen können. Mit einem Bieterverfahren lässt sich das Problem lösen.

Das Verfahren funktioniert nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage: Je mehr Interessenten, desto eher schaukelt sich der Preis hoch. Immobilienverkäufer geben am Ende demjenigen den Zuschlag, der das meiste Geld bietet. Käufer überschreiten im Wettbewerb ums Wunschhaus womöglich ihre finanziellen Grenzen.

Das Bieterverfahren hat weder mit einer Auktion noch einer Zwangsversteigerung zu tun. Es "ist ganz klar eine Vermarktungsstrategie", erläutert der Hamburger Makler Axel Kloth. Aus seiner Sicht bildet es für Vermittler und Privateigentümer eine Alternative zum üblichen Verkaufsprozess, um Objekte in guten Lagen teuerer zu vermarkten: "Eine gewisse Nachfrage sollte da sein. Das ist in Hamburg-Eppendorf sicher anders als auf dem Land." In Deutschland wird das Verfahren aber eher selten genutzt.

Der Ablauf des Bieterverfahrens liegt in den Händen des Verkäufers, rechtliche Vorgaben fehlen. In der Regel läuft es wie ein ganz normaler Immobilienhandel: Der Eigentümer oder der von ihm beauftragte Vermittler bieten die Immobilie an. In der Annonce fehlt jedoch eine konkrete Preisangabe. Stattdessen gibt es häufig Formulierungen wie "Preis auf Anfrage" oder "gegen Höchstpreis". Meist wird ein Besichtigungstermin angegeben. Danach geben sie ein schriftliches Gebot ab, manchmal kann dies online passieren.

Es kommt vor, dass Interessenten bereits bei der Besichtigung zur Gebotsabgabe aufgefordert werden. "Merkwürdigkeiten" nennt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen solche Aufforderungen. Seiner Ansicht nach hat das Verfahren deshalb einen Beigeschmack: "Käufer sind unter Druck gesetzt und geben mehr an, als sie stemmen können". Zumindest sollten Interessenten Zeit haben, um die Vor- und Nachteile der Immobilie abzuwägen, findet er. Optimal wäre, die Substanz des Hauses mit einem Fachmann zu prüfen. Das sei wichtig, um den angemessenen Wert einzuschätzen, argumentiert Schwarz. Daran hängt die Kreditzusage der Bank.

Verkäufer sind in der Gestaltung des Bieterverfahrens weitgehend frei. "Das kann jeder machen, wie er lustig ist", erläutert Schwarz. Das bedeutet: Eigentümer entscheiden nicht nur, wie Gebote abgegeben werden und wie besichtigt werden kann, sondern auch über den Zuschlag. Bis zum Notartermin besteht die Chance mit mehreren Interessenten um den besten Preis zu pokern – auch, wenn die Immobilie bereits einem potenziellen Käufer versprochen ist.

"Handschlag zählt nicht. Erst die Unterschrift unter den Kaufvertrag bringt Gewissheit", beschreibt "Finanztest"-Redakteurin Renate Daum das Risiko, als Käufer in letzter Minute aus dem Rennen um die gewünschte Immobilie zu fliegen. Und das, obwohl Interessenten schon einiges an Zeit und Mühe investiert haben – zum Beispiel für Gespräche mit der Bank, Finanzierungszusagen und Gutachterkosten.

Diese Unwägbarkeit hält nach Einschätzung von Axel Kloth in Deutschland viele potenzielle Käufer von der Teilnahme am Bieterverfahren ab. Aus Verkäufersicht hat das Verfahren sowohl Vor- als auch Nachteile. Zu den positiven Aspekten zählt Kloth, dass das Objekt möglichst teuer verkauft werden kann. Außerdem bekommen unsichere Privatverkäufer ein Gefühl für den Marktwert ihres Hauses.

Für Verkäufer gibt es keine Garantie, dass das Geschäft am Ende reibungslos über die Bühne geht. Denn Interessenten können ebenfalls noch kurz vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag abspringen. Abgegebene Gebote sind nicht bindend. Das Gleiche gilt ja auch für Zusagen des Eigentümers.