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Erbschaftsteuer bei Immobilien

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Empfehlung der Steuerberaterkammer für Oberbayern, Niederbayern und Schwaben

Der Bau oder Kauf einer Immobilie lässt sich selbst für Arbeitnehmer mit höheren Einkommen mancherorts kaum noch realisieren: Umso erfreulicher, wenn im Familienkreis ein Haus oder eine Wohnung vererbt wird. Zu lange zögern sollten Kinder aber nicht, wenn ihnen im Testament eine Immobilie vermacht worden ist.

Denn der Fiskus kennt bei der Erbschaftsteuer kein Pardon. Ein schneller Einzug aber ins geerbte Elternhaus ermöglicht den steuerfreien Erwerb des ursprünglich von den Eltern genutzten Wohnraums.

„Der Bundesfinanzhof (BFH) definierte in einem kürzlich ergangenen Urteil aber auch einen klaren zeitlichen Rahmen für den Bezug des Elternhauses, um eine steuerfreie Erbschaft zu gewährleisten“, warnt Prof. Dr. Hartmut Schwab, Präsident der Steuerberaterkammer München, die für Oberbayern, Niederbayern und Schwaben zuständig ist.

Denn ließen sich die Nachkommen mehr als sechs Monate Zeit mit dem Bezug des Elternhauses, sei eine Erbschaftsteuerpflicht der Kinder unumgänglich. „Der BFH führte dazu in seiner Urteilsbegründung aus, dass nur absolute Ausnahmetatbestände dazu führen könnten, dass der oder die Nachkomme(n) nicht als Erbschaftsteuerschuldner betrachtet würden“, erläutert Prof. Dr. Schwab.

Im Zentrum des vor dem BFH verhandelten Falles standen zwei Brüder, von denen einer nach Abschluss eines Vermächtniserfüllungsvertrages das Erbe am Elternhaus angetreten hatte. Dieses hatte der Vater der Brüder bis zu seinem Tod bewohnt: „Insbesondere die Nutzung des Anwesens oder der Wohnung durch die Eltern bis zu deren Tod ist eine weitere wesentliche Voraussetzung für den steuerfreien Erbfall“, schildert Prof. Dr. Schwab.

Daraus ergebe sich auch die Verpflichtung für die Erben, gegebenenfalls nachweisen zu müssen, dass die Eltern durch schwerwiegende Gründe an einer Nutzung des Familienheims gehindert wurden, sofern diese das Haus oder die Wohnung zuletzt nicht mehr selbst bewohnt hatten.

Über den zeitlichen Rahmen und die vorherige Nutzung durch die Eltern hinaus spielt auch die Größe des Elternhauses oder der vererbten Wohnung eine erhebliche Rolle bei der Einschätzung, ob ein steuerfreier Erbfall eingetreten ist. Bei mehr als 200 qm Wohnfläche wird die Situation für die Erben kritisch und es kann nicht mehr davon ausgegangen werden, das Erbe steuerfrei antreten zu können.

„Erben sollten also keine Zeit vergeuden und einen möglichst raschen Bezug des geerbten Wohnraumes vornehmen, sofern sie diesen tatsächlich selbst nutzen wollen. Auch die übrigen Kriterien sollten unter Einbezug eines Experten des Steuerfachs sorgfältig geprüft werden. Dafür stehen unsere Steuerberaterinnen und Steuerberater gerne bereit“, sagt Prof. Dr. Schwab abschließend.

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