Steuerreform: Reform der Grundsteuer: Das sollten Sie beachten

Wer kann sich das noch leisten? Diese Frage ist heute oft zu hören, wenn es um den Kauf eines Hauses oder um den Mietpreis für Wohnungen in größeren Städten geht. Eng verbunden mit dem Besitz einer Immobilie ist neben der Finanzierung das Thema Grundsteuer. 2022 wird diese reformiert und bringt einige Neuheiten mit sich. Welche das sind und welche Folgen die Änderungen für Eigentümer und Mieter haben.

Was genau ist die Grundsteuer?

In Deutschland muss für Immobilien und Grundstücke einmal im Jahr die Grundsteuer gezahlt werden. Sie betrifft alle und wird an die Gemeinde bzw. die Stadt entrichtet. „Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Objektsteuer. Damit wird das Eigentum oder Erbbaurecht an Grundstücken und deren Bebauung besteuert“, erklärt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter der Maklergesellschaft Von Poll Immobilien in einer Mitteilung. Wer ein Haus besitzt, ist von der Grundsteuer direkt betroffen, wer zur Miete wohnt normalerweise über die Nebenkosten.

Welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Man unterscheidet zwischen der Grundsteuer A, die auf landwirtschaftliche bzw. agrarische Flächen anfällt, und der Grundsteuer B, die auf bebaubare oder bebaute Flächen erhoben wird. Davon sind in Deutschland bislang rund 36 Millionen Grundstücke betroffen. Etwa 6,5 Millionen davon befinden sich in Bayern. Mit der Anpassung der Grundsteuer ab 2025 soll auch eine Grundsteuer C eingeführt werden. Diese sieht für unbebaute, aber baureife Grundstücke eine höhere Besteuerung vor. So sollen Eigentümer angeregt werden, dort zu bauen, anstatt die Fläche brach liegen zu lassen und zu spekulieren, dass die Grundstückspreise noch weiter steigen.

Sind die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer das Gleiche?

Nein, die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf von Grundbesitz fällig. Die Grundsteuer muss hingegen jährlich entrichtet werden.

Warum wird die Grundsteuer neu berechnet?

"Derzeit erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auf der Grundlage von veralteten Einheitswerten. Diese stammen in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935 und in Westdeutschland aus dem Jahr 1964. Seitdem hat sich der Immobilienmarkt allerdings sehr stark weiterentwickelt, die verwendeten Einheitswerte entsprechen nicht mehr dem tatsächlichen Marktgeschehen", erklärt Immobilienexperte Ritter. Mit der Reform soll der ganze Prozess also fairer werden.

Sind die aktuell geltenden Regelungen zur Grundsteuer gerecht?

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisher gültige Berechnung der Grundsteuer bereits 2018 als verfassungswidrig eingestuft. Wie das Bayerische Landesamt für Steuern auf seiner Internetseite mitteilt, wurde vor allem bemängelt, dass die Werte veraltet sind und deshalb die einzelnen Grundsteuerzahler ungleich behandelt werden. Daher soll künftig alle sieben Jahr eine Neubewertung der Grundstücke erfolgen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer wird auch künftig nach dem gleichen Verfahren wie bisher ermittelt. Hierfür werden der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz benötigt. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt ermittelt. Hierbei müssen bestimmte Angaben zum eigenen Grundstück gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise die Größe des Grundstücks, die Art und Bauweise der Immobilie oder die Höhe des Bodenrichtwerts. In diesem Zusammenhang sollte beachtet werden, dass zahlreiche Grundstücke heute um ein Vielfaches wertvoller sind als früher. Bedeutet das nun automatisch, dass auch eine höhere Grundsteuer fällig wird? Nein, da zum Ausgleich die Steuermesszahl gesenkt werden soll. Der Hebesatz sorgt dafür, dass keine Gemeinde mehr oder weniger Grundsteuer einnimmt als vor oder nach der Reform.

Wird die neue Grundsteuer in allen Bundesländern identisch umgesetzt?

Nein, aber die Mehrheit der Bundesländer setzen das sogenannte Bundesmodell um. In Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wird es hingegen eigene Landesgesetze geben. Im Freistaat Bayern soll das Äquivalenzprinzip zum Tragen kommen. Demnach wird im Freistaat ab 2025 die Grundsteuer B nach einem wertunabhängigen Modell berechnet, bei dem sich der zu zahlende Betrag nach der Größe des Grundstücks sowie nach der Größe der Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes richtet. Beim Bundesmodell wird hingegen der Wert des Grundstücks bzw. des sich darauf befindlichen Hauses als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer herangezogen und alle sieben Jahre neu bewertet. Genau das möchte der Freistaat aber nicht, da es so – angesichts steigender Immobilien- und Grundstückspreise – zu einer Erhöhung der Steuer durch die Hintertür kommen könnte, sagte der bayerische Finanzminister, Albert Füracker, auf einer Pressekonferenz im Dezember. Hinzu käme ein enormer Bürokratieaufwand, so Füracker.

Wie lange gelten die aktuellen Regeln noch?

Eigentümer von Grundstücken werden voraussichtlich Ende März 2022 dazu aufgefordert, die Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt einzureichen. Ab dem 1. Juli können die Daten dann voraussichtlich über die Online-Plattform Elster eingereicht werden. Nach derzeitigem Stand läuft die Abgabefrist für Grundstückseigentümer bis zum 31. Oktober 2022. Der 1. Januar 2022 gilt als Stichtag auf Basis dessen die Grundstücke und Bebauungen neu bewertet werden. Die Festsetzung der für den Eigentümer zu zahlenden Grundsteuer erfolgt dann bis Ende 2024 durch die Kommunen. Ab 2025 muss dann die neue Grundsteuer bezahlt werden. Bis dahin gelten die bestehenden Vorgaben.

Welche Auswirkungen hat die neue Grundsteuer auf Eigentümer und Mieter?

Die mit der Grundsteuerreform einhergehenden Änderungen betreffen nicht nur Grundstückseigentümer, sondern auch Mieter. Denn im Rahmen der Mietnebenkosten kann die Grundsteuer vom Eigentümer anteilig auf die Mieter umgelegt werden, sofern die Zahlung von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Sollte ein Eigentümer seine Immobilie selbst nutzen, muss er selbst für die Grundsteuer aufkommen.