Themenwoche Zukunft: Die Evolution der Arbeit: Was passiert mit den leeren Büroräumen?

Die Kamera fährt durch die Straßencanyons, an beiden Seiten spiegelnde Hochhausfluchten, hupende Taxis, stockender Verkehr. Mittendrin eilen Menschen zur Arbeit. So beginnen nicht nur viele amerikanische Anwaltsserien, sondern auch der Tag von Millionen von Menschen überall auf der Welt: mit dem Weg ins Büro. Das ist zwar nicht immer so glamourös eingerichtet wie in amerikanischen Serien, doch das Grundgerüst ist das gleiche: Tische, Drehstühle, Kaffeemaschine. Mit der Pandemie änderte sich das schlagartig. Das Zuhause wurde zum Büro. Doch was heißt das für die eigentlichen Arbeitsorte? Wo werden wir in Zukunft arbeiten und was bedeutet das für unsere Städte?

Simon Krause ist Doktorand am Ifo-Institut. Er forscht zur Digitalisierung, der Zukunft der Arbeit und der Entwicklung von Städten. Zusammen mit anderen Autoren am Institut fand Krause kürzlich in einer Studie heraus, dass die Pandemie und damit auch das Arbeiten im Homeoffice das Konsumverhalten in großen Städten nachhaltig verändert hat. Wer daheim arbeitet, der konsumiert eher in nahegelegenen Geschäften als im Zentrum. Was entstehe, sei ein Donut-Effekt: die Verlagerung von Arbeit und Konsum in die Peripherie. Doch was passiert mit den Zentren? „Dauerhaft mehr Homeoffice, mehr Online-Shopping und die resultierenden regionalen Konsumverschiebungen stellen das Konzept von deutschen Innenstädten als reine Einkaufs- und Arbeitsorte stark infrage", sagt Krause. Das hat nicht nur Folgen für den Einzelhandel. Wer nicht mehr in die Innenstadt zur Arbeit fährt, wird dort eher auch nicht zum Mittagessen ins Restaurant gehen. Eine weitere Beobachtung, die Krause gemacht hat, ist folgende: "In München, aber auch in anderen Städten haben große Firmen Probleme, ihre Büros zu füllen."

Die Zahl der Homeoffice-Arbeiter ist immer noch hoch

Krause ist überzeugt, dass dies nicht nur noch eine Nachwirkung der Pandemie ist, sondern ein anhaltender Trend. Das Ifo-Institut befragt regelmäßig Unternehmen, wie viele ihrer Beschäftigten zumindest teilweise im Homeoffice arbeiten. In Lockdown-Phasen sei die Zahl mit etwa 35 Prozent recht hoch gewesen, so Krause. Nach Aufhebung der meisten Corona-Beschränkungen im April 2022 waren es weiterhin etwa 25 Prozent aller Beschäftigten, so auch in der aktuellsten Umfrage aus dem August 2022. Vergleiche man die Umfragen mit den Homeoffice-Wünschen der Arbeitnehmer und Arbeitgeber, so wird auch in Zukunft mit 24 Prozent Arbeit von zu Hause geplant. "Es ist zwar keine Revolution, die da stattfindet, ich würde es eher als Evolution bezeichnen", sagt Krause.

Werden sich in Zukunft also nicht nur unser Alltag verändern, sondern auch unsere Städte, weil Bürofläche frei wird für andere Dinge? Konzepte gibt es bereits, dass Büros nach 18 Uhr als Yoga-Studio genutzt werden könnten. Doch sinkt bereits auch die Nachfrage nach Flächen? Zumindest in München zeichnet sich noch keine große Trendwende ab, was die Vermietung von Büroräumen betrifft. Nach einer Analyse der Deutschen Dependance der BNP Real Estate, einer Tochter der BNP Parisbas, bleibt der Markt für Büroimmobilien stabil. Die Mietpreise steigen nach einem Corona-Knick und sind fast wieder auf dem Niveau von 2019.

Neue Flächen werden angemietet, aber werden sie auch genutzt?

Aktuell stehen in der Landeshauptstadt 936.000 Quadratmeter, also etwa vier Prozent der Büroflächen leer. Das sind deutlich weniger als vor zehn Jahren. In die Statistik der BNP Real Estate sind aufgrund von Homeoffice leer stehende Flächen jedoch nicht eingerechnet. In diesem Jahr etwa hat Personio in München mit 40.000 Quadratmetern die größte neue Fläche angemietet. Blickt man in die Stellenanzeigen der Firma, die Personalverwaltungssoftware entwickelt, so sind viele Stellen dort mit 50 Prozent Homeoffice-Anteil. Es gibt also freie Flächen, die zeitweise niemand nutzt.

Diesen Eindruck kann Tobias Wagner bestätigen. Er ist Chef beim Büroflächenvermittler Share Your Space. Das Startup bietet eine Plattform, über die Unternehmen freie Tische oder Räume in ihren Büros vermieten können. An andere Firmen, an Selbstständige. Inspiriert hat ihn der Erfolg der Ferienwohnungsplattform AirBnB. Gerade das Nachhaltigkeitsthema werde in der Immobilienbranche immer größer. Mit Share Your Space soll Fläche effizienter genutzt werden. Als Beispiele nennt Wagner etwa die Arbeitsplätze von Teilzeitkräften. Wenn der Platz nur vormittags oder an drei Tagen die Woche genutzt werde, könne man den Platz im Rest der Zeit anderen anbieten. Dass nur vier Prozent der 25 Millionen Quadratmeter Bürofläche in München leer stünden, hält er für eine klassische Maklerargumentation. Es gebe viel Fläche, die bereits jetzt ungenutzt daliege, weil nicht jeder 24 Stunden und sieben Tage die Woche im Büro sei. Zudem sorge die Krise für Unsicherheiten am Markt. Diese habe zur Folge, dass ebenso Neubauflächen schwerer zu vermieten seien, auch in München.

Das klassische Büro ist ein Auslaufmodell

Corona sei für die Arbeitswelt disruptiver gewesen als andere Krisen. Plötzlich habe man Prozesse digitalisiert, die Menschen ins Homeoffice geschickt. "Das klassische Büro mit dem Foto der Enkel und der Topfpflanze auf dem Schreibtisch ist ein Auslaufmodell." Was das für die Büroimmobilien bedeutet, ist für Wagner klar: Leerstände, die anders genutzt werden müssen. Für ihn geht der Trend auch bei Arbeitsräumen zum Nutzen statt besitzen. Und die Nutzer wollen flexibel sein, ohne Zehn-Jahres-Mietverträge, wie es in der Branche vorher üblich gewesen sei.

Der Coworking-Space, also ein Ort, an dem Selbstständige auch stundenweise Tische in einem Raum mieten, sei dabei nicht die alleinige Antwort. Denn der lohne sich für die Besitzer meist nur in großen Städten. "Aber Arbeitsräume werden überall gebraucht." Um nachhaltiger zu leben und zu arbeiten, müsse man zudem nicht neu bauen. "Die Schlacht für mehr Nachhaltigkeit muss im Bestand geschlagen werden, dies durch bessere Auslastung der Flächen. Das nachhaltigste Gebäude ist das, was nicht gebaut werden muss."